Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

21/09/2022 | 10:16 19 lượt xem Hoàng Yến

Dạ thưa Luật sư, sắp tới tôi sẽ tham gia giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp và tôi là bên nhận chuyển nhượng. Tôi thắc mắc liệu tôi cần đảm bảo những tiêu chí nào mới thực hiện được giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp một cách hợp pháp? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về đất đai cũng như làm sảng tỏ về Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2013
  • Luật Công chứng 2014
  • Nghị định 23/2015/NĐ-CP
  • Nghị định 126/2020/NĐ-CP
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất Nhà nước giao cho người dân, với mục đích sản xuất nông nghiệp như chăn nuôi, trồng trọt, trồng rừng,…

Đất nông nghiệp đóng vai trò là tư liệu sản xuất, là tài liệu lao động, là đối tượng lao động không thể thay thế của ngành nông, lâm nghiệp.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hành động mà người dân thường gọi để chỉ việc đăng ký biến động đất đai khi mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất đai.

Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa

Căn cứ vào khoản 3 điều 191 Luật Đất đai 2013 có quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.

Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác không phải trồng lúa

Căn cứ Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”.

Thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Khi đã đảm bảo điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa, hoa màu thì bạn lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực theo quy định của Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Bước 1: Các bên chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ

Thường hồ sơ, giấy tờ mà các bên cần có khi công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa gồm:

  • Sổ hộ khẩu, Căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu, Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
  • Sổ hồng/sổ đỏ/Giấy chứng nhận;
  • Dự thảo hợp đồng mua bán/chuyển nhượng mà các bên đã tự soạn thảo;
  • Văn bản ủy quyền (nếu có);
  • Nếu phải tách thửa thì thực hiện thủ tục tách thửa và nhận văn bản chấp thuận/xác nhận đủ điều kiện tách thửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Bắt buộc khai thuế và lệ phí

Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.

Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

– Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

– Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tại đây, bên bán/bên mua (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng), văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:

  • Chuẩn bị hồ sơ sang tên, gồm: Hồ sơ có tại văn phòng công chứng (hợp đồng, sổ đỏ, giấy tờ tùy thân/giấy chứng nhận kết hôn/giấy tờ chứng minh nơi ở đã được sao y); đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK); Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB),  tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN), tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (mẫu 04/TK-SDDPNN);
  • Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin sang cơ quan thuế, cập nhật/chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, xác nhận nội dung biến động, trao trả kết quả;
  • Các bên nhận thông báo thuế, phí và thực hiện đóng nộp thuế phí theo thông báo;
  • Nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động.

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước như trên.

Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Quy định về trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:

  • Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
  • Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

  • Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
  • Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
  • Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Điều kiện cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai,tra cứu quy hoạch đất đai, Tra cứu chỉ giới xây dựng, tư vấn luật đất đai, tranh chấp thừa kế đất, hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Có được chuyển nhượng đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng?

Tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có bắt buộc phải công chứng không?

Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”.
Như vậy, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Nói cách khác, chỉ cần có hợp đồng bằng văn bản và các bên tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nội dung hợp đồng không trái luật, đạo đức xã hội thì hợp đồng đó có hiệu pháp luật.
Mặc dù hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nhưng nên công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hạn chế tranh chấp xảy ra.