Xin chào Luật sư, tôi hiện nay đang có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, tôi gửi câu hỏi mong muốn nhờ luật sư tư vấn giải đáp giúp tôi. Cụ thể là gia đình tôi trước đây được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng hình thức được Nhà nước giao đất. Sắp tới đây tôi có muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất nông nghiệp này cho một người khác, tuy nhiên tôi thấy rằng trong sổ đỏ đất của gia đình tôi ghi thời hạn sử dụng đất là đến năm 2040. Tôi thắc mắc rằng pháp luật quy định về việc gia hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thế nào? Tôi sẽ xin xác nhận gia hạn sử dụng đất nông nghiệp như thế nào? Rất mong nhận được phản hồi của Luật sư, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạ đã gửi câu hỏi đến ban tư vấn pháp luật của Tư vấn luật đất đai, nội dung bài viết sau chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
Quy định về gia hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thế nào?
Hiện nay, pháp luật đất đai quy định nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện gia hạn thời gian sử dụng đất thì mới có thể tiếp tục được quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân cần gia hạn thời gian sử dụng đất có thể bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê của Nhà nước (diện tích đất nông nghiệp ngoài hạn mức giao, công nhận quyền sử dụng đất);
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao/cho thuê đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Các trường hợp khác;
– Ngoài ra, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao, cho thuê trong hạn mức theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai 2013 (gồm đất rừng sản xuất, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm…) thì không phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng.
Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này nếu có nhu cầu xác nhận lại thời gian sử dụng đất nông nghiệp trên Giấy chứng nhận thì chỉ cần thực hiện thủ tục xác nhận lại thời gian sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Do vậy, đối với trường hợp của bạn, có thể phát sinh tình huống sau đây:
Tình huống 1: Đối với phần diện tích đất nông nghiệp gia đình bạn được Nhà nước giao thuộc trường hợp không thuộc trường hợp phải gia hạn thời gian sử dụng đất
Lúc này, để quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch (ví dụ như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) thì gia đình bạn chỉ cần thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật.
Mục đích của thủ tục này là để điều chỉnh thời gian sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để phù hợp với điều kiện trong thời gian sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức giao, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Tình huống 2: Đối với phần diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê nằm ngoài khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, cụm công nghiệp..
Chúng tôi giả sử rằng bạn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất thuê từ Nhà nước hợp pháp. Lúc này, bạn sẽ được ký lại hợp đồng thuê đất với Nhà nước.
Để được tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp này thì trước khi hết hạn ít nhất là 06 tháng, bạn phải thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp. Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cho bạn tiếp tục được sử dụng đất nông nghiệp (đồng ý cho gia hạn thời gian sử dụng) thì bạn được sử dụng trong thời gian tiếp theo quyết định. Ngược lại, nếu bạn không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất thì diện tích đất thuê của bạn sẽ bị Nhà nước thu hồi theo quy định.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê nằm ngoài khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất…thì cần phải thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất. Nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân không được tiếp tục sử dụng mà sẽ bị thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định.
Xác nhận gia hạn sử dụng đất nông nghiệp như thế nào?
Pháp luật hiện hành quy định đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn khi hết hạn vẫn có thể được xem xét để được gia hạn thời hạn sử dụng đất. Vậy việc xác nhận gia hạn sử dụng đất nông nghiệp như thế nào? Dưới đây là chi tiết quy định pháp luật về thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận của cá nhân, hộ gia đình
Căn cứ khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận của cá nhân, hộ gia đình như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (Sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Đối với trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì không kê khai, không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất đến UBND xã
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ.
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận lại thời hạn tiếp tục sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 và Khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Xác nhận gia hạn sử dụng đất nông nghiệp như thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là soạn thảo sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất nhất định được Nhà nước giao, cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo Mục 1 Chương 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất gồm hai hình thức như sau: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
Đất tín ngưỡng;
Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.
