Hợp đồng đặt cọc nhà đất

25/08/2022 | 09:39 198 lượt xem Hương Giang

Trước khi mua bán nhà đất, các bên thường ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để đảm bảo việc giao kết hợp đồng giữa hai bên. Vậy quy định về hợp đồng đặt cọc nhà đất như thế nào? Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ra sao? Có cần phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không? Sau đây là một số lưu ý về mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Mời các bạn cùng tham khảo bài viết của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp nhé.

Căn cứ pháp lý

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là giấy tờ pháp lý bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, nếu hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc. Việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Luật không quy định bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nên thực hiện việc công chứng. Để thực hiện thủ tục công chứng, hai bên cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như: Phiếu yêu cầu công chứng; dự thảo hợp đồng; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có…

Sau khi nộp tại tổ chức hành nghề công chứng, hồ sơ sẽ được công chứng viên tiếp nhận và kiểm tra. Nếu hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật sẽ được thụ lý và tiến hành công chứng theo quy định. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.

Sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất

Khi mua bán nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết sẽ thực hiện việc mua bán trong tương lai. Các giấy tờ liên quan nếu không được nêu rõ trong giấy đặt cọc thì giấy tờ đó có thể hiểu là  có bao gồm giấy tờ xác nhận tài khoản ngân hàng, giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng, một số giấy tờ khác liên quan đến vấn đề về đặt cọc của bạn.

Tuy nhiên cần lưu ý là trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phải ghi “đặt cọc”, nếu không sẽ không thể phạt cọc nếu có bên vi phạm. Cụ thể:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

– Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

– Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.

Hợp đồng đặt cọc nhà đất
Hợp đồng đặt cọc nhà đất

Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất

Hiện nay không có quy định về mẫu chung cho hợp đồng đặt cọc hay giấy đặt cọc. Giấy đặt cọc là để đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng nên nó được ký tước khi giao kết hợp đồng.Thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi hợp đồng chính thức được thiết lập tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ.Khi thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ bảo đảm giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc thì sẽ phải chịu trách nhiệm. Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì hợp đồng đặt cọc cần phải có những nội dung chính sau đây.:

– Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);

– Thời hạn đặt cọc;

– Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);

– Mức đặt cọc;

– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;

– Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;

– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);

– Điều khoản thi hành

Download mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Mua hợp đồng đặt cọc nhà đất ở đâu?

Để ký kết hợp đồng đặt cọc nhà đất, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất tại Tư vấn luật đất đai. Vì bản chất hợp đồng đặt cọc nhà đất là hợp đồng dân sự, do đó mỗi hợp đồng sẽ có các điều khoản khác nhau tuỳ theo sự thoả thuận của các bên. Do đó, bạn có thể tham khảo và sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất mà chúng tôi đề cập ở nội dung trên để tham khảo.

Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất

Với kinh nghiệm lâu năm về soạn thảo các loại hợp đồng, Tư vấn luật đất đai xin cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo Hợp đồng đặt cọc nhà đất nhanh nhất, chuẩn nhất và giá thành hợp lý nhất. Các công việc Tư vấn luật đất đai sẽ thực hiện:

  • Tư vấn, soạn thảo các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng;
  • Rà soát, kiểm tra tính hợp pháp của các hồ sơ tài liệu mà khách hàng cung cấp;

Nếu quý khách có nhu cầu được tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất, đừng e ngại mà hãy liên hệ ngay theo số điện thoại 0833 102 102 để được tư vấn bởi Luật sư của Tư vấn luật đất đai.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Hợp đồng đặt cọc nhà đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833 102 102

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Ngoài ra, Điều 407 quy định:
1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện trên.
Thứ nhất, chủ thể của Hợp đồng đặt cọc bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc không tự nguyện tham gia ký kết Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng chính.Thứ hai, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu hợp đồng có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo (nhằm che giấu một hợp đồng khác); do nhầm lẫn; hoặc do bị lừa dối, cưỡng ép.Thứ tư, Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được…

Khi mua bán đất đai có bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc hay không ?

Không có quy định nào bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất đai nhưng việc ký hợp đồng đặt cọc là hết sức cần thiết, bởi lẽ:
+ Đối với bên bán: Khi ký hợp đồng đặt cọc họ xác định đã tìm được người mua phù hợp với yêu cầu và không phải tiếp tục tìm kiếm các người mua khác nữa.
+ Đối với bên mua: Khi ký hợp đồng đặt cọc họ coi như đã tìm được phần đất, nhà phù hợp với yêu cầu của mình và thời gian cọc sẽ là khoảng thời gian quý báu giúp họ chuẩn bị nguồn tài chính phủ hợp để tiến hành việc mua bán, sang tên nhà đất.

Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không ?

Theo Điều 119 tại Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”. Mặt khác, tại các quy định về đặt cọc cũng không yêu cầu cụ thể việc đặt cọc có cần lập thành văn bản hay không; cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực.
Do đó, có thể hiểu rằng chỉ cần đảm bảo đúng mục đích, còn việc thể hiện ở dạng nào là tùy thuộc vào lựa chọn các bên, miễn sao không trái với tinh thần chung của bộ luật. Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc viết tay hay giấy đặt cọc viết tay đều có giá trị về mặt pháp lý.
Thực tế xét xử hiện nay cho thấy, một số trường hợp đặt cọc bằng hợp đồng viết tay hoặc thông qua lời nói vẫn có đủ căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh như đòi lại tiền cọc, phạt cọc,… Hợp đồng đặt cọc mang giá trị bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tránh được sự bội tín trong giao dịch và mang tính thực tế khi chỉ phát sinh hiệu lực sau khi các bên đã giao cho nhau tài sản đặt cọc. Vì vậy, chỉ cần thể hiện được sự giao – nhận tiền để cam kết cho một nghĩa vụ nào đó chắc chắn được thực hiện hoặc các giấy tờ liên quan chứng minh được sự tồn tại của một “lời hứa” như giấy hẹn, giấy biên nhận,… thì các bên trong mối quan hệ đặt cọc vẫn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.