Tôi có một mảnh đất mua vào năm 2015. Do một số vấn đề cá nhân nên lúc đó tôi đã ủy quyền sử dụng đất cho một người bạn theo hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng này tôi nhờ một người bạn là luật sư soạn thảo và có ghi rõ ràng những điều khoản liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ. Nhưng đến năm 2023 khi tôi yêu cầu người này trả lại quyền sử dụng đất thì người này lần lữ không muốn trả lại. Tôi muốn hỏi Luật sư là ủy quyền sử dụng đất có lấy lại được không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi, vấn đề của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết “Ủy quyền sử dụng đất có lấy lại được không?” dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Ủy quyền sử dụng đất là gì?
Uỷ quyên là cụm từ chúng ta thường được thấy trong những quan hệ pháp luật. Khi có nhu cầu muốn thực hiện một hành động nào đó nhưng không thể hoặc không muốn trực tiếp thực hiện thì người có nhu cầu có thê thực hiện hoạt động uỷ quyền. Uỷ quyền chỉ trong một công việc, một vấn đề nhất định chứ không uỷ quyền tất cả những quyền mà mình có cho người được uỷ quyền. Hiện nay hoạt động uỷ quyền khá phổ biến và diễn ra rất sôi nổi.
Ủy quyền sử dụng đất đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền định đoạt nhà đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận.
Bên được ủy quyền chỉ nhân danh, thay mặt bên ủy quyền sử dụng thửa đất, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền, người được uỷ quyền không thể chuyển nhượng cho chính bản thân mình vì không không phải là thành phần trong hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc ủy quyền sử dụng đất cho người khác vẫn có thể lấy lại được.
Ủy quyền sử dụng đất có lấy lại được không?
Uỷ quyền sử dụng đất là việc một cá nhân tổ chức uỷ quyền cho một cá nhân tổ chức khác được sử dụng mảnh đất của mình. Việc uỷ quyền này chỉ dừng lại ở việc sử dụng, người được uỷ quyền sẽ được sử dụng bất động sản như những điều trong hợp đồng uỷ quyền đã ghi nhận. Và người được uỷ quyền không được thực hiện trái với những điều mà người uỷ quyền cho phép hoặc thực hiện nhiều hơn quyền mình có thể có.
Việc ủy quyền sử dụng đất cho người khác có thể lấy lại được đất nếu thuộc một trong những trường hợp sau:
– Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền:
một trong các bên có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây thiệt hại cho bên còn lại; đặc biệt đối với bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ phải gánh chịu rất nhiều thiệt hại nếu bị đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng QSDĐ thì các bên cũng có thể đơn phương chấm dứt ủy quyền bất cứ lúc nào.
– Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết:
Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong trường hợp một trong các bên chết. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa. Hoặc người được ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người ủy quyền sử dụng đất.
– Hết thời hạn ủy quyền:
Hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn, do đó, nếu hết thời hạn ủy quyền mà người được ủy quyền không thể bán được mảnh đất đó thì khi hết thời hạn ủy quyền bắt buộc phải ủy quyền lại. Như vậy, nếu trong hợp đồng ủy quyền không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền mặc định có hiệu lực 1 năm kể từ ngày hai bên xác lập việc ủy quyền. Khi hết thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ phải ký kết hợp đồng ủy quyền mới. Khi hết thời hạn ủy quyền thì người ủy quyền có thể lấy lại quyền sử dụng đất của mảnh đất đã ủy quyền cho người khác.
– Hợp đồng ủy quyền vô hiệu:
Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp sau đây:
+ Chủ thể của hợp đồng uỷ quyền không đủ điều kiện hoặc không đảm bảo điều kiện giao kết hợp đồng
+ Hợp đồng ủy quyền vi phạm điều cấm của Luật, trái đạo đức xã hội.
+ Hợp đồng ủy quyền do giả tạo: Nhằm để che giấu một hợp đồng khác đằng sau hợp đồng uỷ quyền (ví dụ ký hợp đồng ủy quyền để mua bán đất đai)
Các lưu ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền
Khi bạn muốn uỷ quyền người khác mua bán nhà đất hoặc thực hiện những hoạt động khác về bất động sản cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau. Đầu tiên là vấn đề hợp đồng do là uỷ quyền nên người được uỷ quyền chỉ có thể thực hiện như hợp đồng uỷ quyền ghi nhận nên bạn lưu ý rằng hợp đồng uỷ quyền cần được ghi nhận rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên, thời gian chấm dứt hợp đồng, những điều mà bên kia không được làm…
Hợp đồng ủy quyền để nhờ người khác bán đất cần phải tuân theo những quy định của pháp luật về lĩnh vực hợp đồng.
Về hình thức hợp đồng ủy quyền
Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.
Về nội dung hợp đồng ủy quyền
– Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:
+ Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…
+ Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác
+ Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.
+ Thù lao khi ủy quyền (nếu có);
+ Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.
+ Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
+ Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…
Mời bạn xem thêm
- Làm giả giấy tờ mua bán đất xử lý thế nào?
- Hạch toán tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thế nào?
- Nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Ủy quyền sử dụng đất có lấy lại được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luất đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ liên quan như là tư vấn pháp lý về chia nhà ở khi ly hôn, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực; không chấp nhận Hợp đồng ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.
Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.
– Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Nội dung ủy quyền cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như:
+ Phạm vi ủy quyền như: người được ủy quyền được phép bán cho ai, giá bán ra sao,…
+ Nếu trong hợp đồng ủy quyền xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng cho người mà hợp đồng ủy quyền đã chỉ định đích danh, không được bán cho người khác
+ Nếu hợp đồng ủy quyền không xác định người mua đích danh thì mới có quyền bán cho bất cứ ai.
+ Thù lao khi ủy quyền (nếu có);
+ Trách nhiệm về thuế (nếu có): Do trong thực tế có nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng bất động sản cho nhau nhưng không làm hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế. Vì vậy, để hạn chế việc trốn tránh nêu trên cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền.
+ Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng;
+ Luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…
