Truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những khoản thuế cao nhất mà người dân phải nộp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Do đó, để giảm khoản tiền thuế này, người dân thường sử dụng các mánh khóe thỏa thuận với nhau khi mua bán nhằm giảm đi số tiền thuế phải nộp. Hành vi này nếu bị phát hiện thì có thể sẽ bị truy thu thuế quyền sử dụng đất. Vậy theo quy định, Cơ quan nào có thẩm quyền truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thời hiệu truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu? Cơ quan nhà nước truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Truy thu thuế là gì?

Truy thu thuế là quyết định hành chính của cơ quan thuế, yêu cầu đối tượng nộp thuế cần phải nộp phần thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.

Thuế bị truy thu đề cập đến các khoản nợ thuế từ năm trước đó. Người nộp thuế có thể cố ý hoặc vô ý chưa nộp đủ thuế. Các lí do này bao gồm các hành vi như: việc kê khai thu nhập và không thực hiện nghĩa vụ thuế; không báo cáo tất cả thu nhập kiếm được trong năm tính thuế; bỏ qua việc khai thuế trong năm tính thuế nhất định.

Không phải mọi trường hợp truy thu thuế đều xuất phát từ hành vi vi phạm pháp luật. Truy thu thuế được xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể không phải do hành vi vi phạm pháp luật của đối tượng nộp thuế. Về bản chất, truy thu thuế là quyết định hành chính yêu cầu chủ thể chưa có nộp đủ thuế thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, không cần phải là quyết định xử phạt vi phạm hành chính, và nguyên nhân của việc chậm nộp thuế có thể do chủ quan, khách quan cố ý hoặc vô tình vi phạm. Nếu xác định được việc nộp thuế trễ là do hành vi cố ý vi phạm pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền có thể sẽ ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính thậm chí là có trách nhiệm hình sự cho chủ thể vi phạm.

Cơ quan nào có thẩm quyền truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật, việc truy thu thuế thuộc thẩm quyền của các cơ quan sau:

Tổng cục thuế
Cục thuế, Chi cục thuế;
Tổng cục hải quan
Chi cục hải quan (đối với hàng hóa xuất nhập khẩu)
Cục hải quan.

Thời hiệu truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, Chính phủ vẫn quy định thời hạn truy thu thuế là 10 năm trở về trước kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm nhưng bổ sung thêm quy định: “Thời hạn truy thu thuế tại điểm a khoản này chỉ áp dụng đối với các khoản thuế theo pháp luật về thuế và khoản thu khác do tổ chức, cá nhân tự khai, tự nộp vào ngân sách Nhà nước.” Riêng các khoản thu từ đất đai hoặc khoản thu khác do cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân thì thời hạn truy thu được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai và liên quan nhưng không ít hơn thời hạn nêu trên.

Thời hiệu truy thu thuế:

(1) Truy thu trong thời hạn 10 năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm trong trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt hành chính về thuế:

Theo đó, khi quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về thuế thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng vẫn phải nộp đủ tiền thuế truy thu vào ngân sách nhà nước. Tiền thuế truy thu bao gồm: số tiền thuế thiếu, tiền thuế trốn, tiền thuế được miễn, giảm, hoàn cao hơn quy định, tiền chậm nộp tiền thuế.

(2) Truy thu toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm trong trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tiền thuế.

(3) Đối với các khoản thu từ đất đai hoặc khoản thu khác do cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính của tổ chức, cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền xác định thời hạn truy thu theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan nhưng không ít hơn thời hạn truy thu tại điểm (1) và (2).

Lưu ý: Thời hạn truy thu thuế tại điểm (1) và (2) chỉ áp dụng đối với các khoản thuế theo pháp luật về thuế và khoản thu khác do tổ chức, cá nhân tự khai, tự nộp vào ngân sách nhà nước. Thời hạn được xem là chưa bị Xử phạt hành chính về thuế:

Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn nếu thuộc một trong các trường hợp sau thì được coi là chưa bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi đã vi phạm:

– Trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày chấp hành xong quyết định xử phạt cảnh cáo mà không tái phạm;

– Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày chấp hành xong quyết định xử phạt hành chính khác mà không tái phạm;

– Kể từ ngày hết thời hiệu thi hành quyết định xử phạt mà không tái phạm.

Trong đó, ngày chấp hành xong quyết định xử phạt cảnh cáo là ngày quyết định xử phạt VPHC được giao, gửi cho tổ chức, cá nhân bị xử phạt theo quy định tại Điều 39 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Những “chiêu trò” trốn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp

Tự khai là tài sản duy nhất

Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế.

Nhưng thực tế, hệ thống quản lý thông tin cá nhân của cơ quan nhà nước chưa hoàn thiện nên việc kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian. Điều này dẫn đến cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở.

Đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không phải nộp thuế. Thực tế này đang diễn ra hàng ngày và khá phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách.

Hạ giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nhưng thực tế trên thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định rất nhiều.

Vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường thoả thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng Nhà nước chịu thất thu thuế.

Ví dụ: Ông A bán căn nhà cho ông B với giá 3 tỷ nhưng để được giảm thuế hoặc không phải đóng thuế, 2 bên thỏa thuận chỉ ghi trên hợp đồng mua bán nhà với mức 1 tỷ. Chiêu né thuế này rất thường xuyên thấy trong thực tế.

Chuyển nhượng bắc cầu

Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế.

Ví dụ: Hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế. Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế.

Cơ quan nhà nước truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Về mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi trốn thuế

Tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính như sau:

– Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên

– Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

– Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi mà có một tình tiết tăng nặng.

– Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi có hai tình tiết tăng nặng.

– Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế thực hiện hành vi có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

– Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

– Hành vi vi phạm bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng không làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn thuế, không làm tăng số tiền thuế được miễn, giảm thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Ngoài ra, hành vi trốn thuế ngoài bị xử phạt hành chính còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với tội danh trốn thuế theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp

Thời điểm tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là từ thời điểm nào?

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Đối tượng nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu thuộc một trong các trường hợp dưới đây, các bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Khi quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về truy thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế thì có bị xử phạt không?

Theo quy định, khi quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về thuế thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng vẫn phải nộp đủ tiền thuế truy thu vào ngân sách nhà nước. Tiền thuế truy thu bao gồm: số tiền thuế thiếu, tiền thuế trốn, tiền thuế được miễn, giảm, hoàn cao hơn quy định, tiền chậm nộp tiền thuế.