Chào Luật sư, tôi có đất muốn để lại cho con trai thì nên làm thủ tục tặng cho thế nào? Sang tên sổ đỏ cho con nên tặng cho hay để thừa kế? Tôi có nên làm hợp đồng tặng cho và sang tên ngay cho con không? Thủ tục tặng cho đất con ruột hiện nay ra sao? Sang tên sổ đỏ cho con nên tặng cho hay để thừa kế? Người thừa kế có được thế chấp sổ đỏ tại Ngân hàng không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề “Sang tên sổ đỏ cho con nên tặng cho hay để thừa kế?” chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Tặng cho quyền sử dụng đất được quy định thế nào?
Căn cứ Điều 115 Bộ luật dân sự 2015: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Tại khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.
Như vậy có thể thấy quyền sử dụng đất là quyền tài sản, một loại tài sản vô hình đặc biệt không thể nắm giữ chiếm hữu theo cách thông thường. Người đứng tên quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 547 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận”.
Căn cứ điều luật trên có thể hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù và bên được tặng cho đồng ý nhận. Như vậy bạn muốn sang tên sổ đỏ bằng cách tặng cho con trai bạn thì điều kiện tiên quyết là con bạn phải đồng ý nhận thì việc tặng cho mới diễn ra.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất không yêu cầu đền bù. Tức một bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất buộc phải được công chứ hoặc chứng thực.
Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc
Thừa kế được hiểu là sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, tài sản để lại gọi là di sản. Điều 612 Bộ luật dân sự 2015: “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”
Căn cứ mục 1 về xác định quyền sử dụng đất là di sản tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì quyền sử dụng đất được coi là di sản. Như vậy thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết cho người được thừa kế.
Tại Điều 624 Bộ luật dân sự 2015: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.” Như vậy thừa kế theo di chúc là thừa kế theo ý chí nguyện vọng của người để lại di sản trước khi chết. Bạn có thể để lại tài sản của mình cho bất kỳ ai bởi thừa kế theo di chúc thể hiện mong muốn của bạn.
Bạn cũng có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, hoặc hủy bỏ di chúc nếu di chúc đó chưa phải di chúc cuối cùng của bạn. Tuy nhiên theo thông tin bạn chia sẻ bạn có 2 người con, không rõ độ tuổi của con bạn là bao nhiêu tuổi nên nếu một trong hai người con của bạn chưa thành niên (ít hơn 18 tuổi) hoặc thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên) nhưng không có khả năng lao động thì dù trong nội dung di chúc không có tên người con này thì cháu vẫn được hưởng thừa kế căn cứ Điều 644 Bộ luật dân sự 2015.
Sang tên sổ đỏ cho con nên tặng cho hay để thừa kế?
Ưu điểm, hạn chế của thừa kế quyền sử dụng đất:
Thừa kế theo di chúc quyền sử dụng đất phù hợp với ý chí của bạn là sang tên sổ đỏ cho một người con. Bạn chỉ cần lập di chúc văn bản, nội dung có tên người nhận thừa kế là một trong hai người con. Nội dung cũng như hình thức của di chúc cũng phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định.
Bạn cũng có thể sửa đổi nội dung hoặc thay di chúc nếu một trong hai cháu không vừa ý bạn, bất hiếu hoặc bất kính với bạn. Căn cứ tại khoản 5 Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực. Như vậy khi bạn mất thì bản di chúc bạn lập cuối cùng mới là bản di chúc có hiệu lực và con bạn phải căn cứ vào bản di chúc sau cùng này để phân chia di sản thừa kế.
Việc sang tên sổ đỏ bằng phương thức thừa kế qua di chúc được sẽ được thực hiện khi cha mẹ mất. Như vậy sau khi cha mẹ mất cũng rất dễ xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất. Bởi vì lúc này việc thay đổi di chúc hay sửa đổi di chúc sẽ không thể thực hiện được nữa, do đó không có tác động của chủ tài sản, trong trường hợp này là người có sổ đỏ.
Tranh chấp quyền sử dụng đất thường xuất phát từ sự tham lam muốn chiếm đoạt tài sản của người mất để lại do đó người không được hưởng thừa kế theo di chúc, thường viện vào tính hợp pháp của di chúc như việc không lập di chúc bằng văn bản hoặc lập di chúc bằng văn bản nhưng không hợp pháp để gian dối, tạo nên sự tranh chấp.
Chẳng hạn bạn lập di chúc bằng văn bản để lại tài sản cho con trai cả nhưng con trai thứ hai lại lấy lý do bạn bị con cả lừa hoặc ép buộc phải viết di chúc, di chúc lại không có công chứng chứng thực dẫn đến việc hai người con tranh chấp xem ai mới có quyền sử dụng đất, yêu cầu chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật hiện hành; cũng có thể là xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác.
Ưu điểm, hạn chế của tặng, cho tài sản
Như đã trình bày ở trên, bạn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất nếu bạn thỏa mãn các điều kiện theo pháp luật quy định. Việc tặng cho sẽ không diễn ra tuy nhiên việc tặng, cho quyền sử dụng đất để sang tên sổ đỏ cũng thể hiện nhiều mặt hạn chế. Bởi lẽ tặng cho xuất phát từ ý chí của người có tài sản, không phụ thuộc quá nhiều vào yếu tố pháp luật như thừa kế. Bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho một trong hai người con thì có thể người con còn lại sẽ không đồng ý và không bằng lòng, dễ mâu thuẫn trong gia đình.
Việc tặng cho có thể hoàn thành trong thời gian ngắn, con của bạn có thể nhận được tài sản trong lúc bạn còn sống. Điểm này khác có với việc sang tên sổ đỏ bằng phương thức thừa kế là khi bạn mất thì nội dung thực hiện chia thừa kế theo di chúc hay pháp luật mới có hiệu lực. Do đó nếu trường hợp bạn đứng tên chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó nhưng bạn lại có nhiều công việc khác cần phải giải quyết hơn, muốn để cho con bạn quản lý ngay thì có thể chọn phương thức tặng cho quyền sử dụng đất.
Về tặng cho quyền sử dụng đất thì một bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào. Tuy nhiên bạn có thể ràng buộc điều kiện trong hợp đồng tặng cho căn cứ Điều 462 Bộ luật dân sự 2015: “1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Như vậy bạn có thể thêm điều kiện tặng cho và chỉ cần con của bạn không thực hiện đúng thì bạn có thể hủy hợp đồng tặng cho và tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác.
Việc lựa chọn phương thức nào thuộc về cá nhân bạn bởi cả tặng cho và thừa kế đều có những ưu điểm và hạn chế riêng, không có phương thức nào tối ưu hơn cả, tùy thuộc vào tình huống hoàn cảnh của bạn. Với thông tin bạn chia sẻ, Luật sư tư vấn của công ty Luật Hồng Bách và Cộng Sự tư vấn bạn chọn phương thức sang tên sổ đỏ bằng thừa kế di chúc. Bởi di chúc có hiệu lực khi bạn mất, trong khoảng thời gian đó bạn vẫn đứng tên quyền sử dụng đất, có tác động đến tài sản và có thể thay đổi di chúc bất cứ lúc nào để từ đó lựa chọn người phù hợp để hưởng thừa kế của bạn.
Một số điểm giống nhau giữa thừa kế và tặng cho
Căn cứ Luật Đất đai 2013, một số điểm giống nhau giữa thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
| TT | Điểm giống nhau | Nội dung |
| 1 | Điều kiện thực hiện quyền (áp dụng đối với bên tặng cho, thừa kế khi có Giấy chứng nhận) | Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, thừa kế khi có đủ các điều kiện sau:- Có Giấy chứng nhận.- Đất không có tranh chấp.- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.- Trong thời hạn sử dụng đất. |
| 2 | Chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính | Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013) |
| 3 | Miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ | Tặng cho, thừa kế nhà đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (căn cứ điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP) |
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Sang tên sổ đỏ cho con nên tặng cho hay để thừa kế?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ; thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng mua bán nhà đất; Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
Câu hỏi thường gặp
Nếu cha mẹ không có sự ưu tiên cho một hay một số người con thì việc chia thừa kế theo pháp luật bảo đảm tính công bằng, không gây mất đoàn kết (chia đều).
Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cha, mẹ hoặc tài sản chung của cha mẹ thì cha mẹ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bất kỳ người con nào mà không bị pháp luật cấm hay hạn chế quyền.
Có quyền lập hợp đồng tặng cho nhà đất có điều kiện.
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho, thừa kế khi có đủ các điều kiện sau:– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
