Dạ thưa Luật sư, tôi có bán mảnh đất hiện trong giai đoạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bên mua. Tôi thắc mắc liệu tôi có phải thực hiện thủ tục xuất hóa đơn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không? Pháp luật đã quy định như thế nào đối với trường hợp của tôi ạ? Xin Luật sư giải đấp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cũng như làm rõ vấn đề về Xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Thông tư 26/2015/TT-BTC
- Thông tư 219/2013/TT-BTC
Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng.
Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Bên cạnh việc nắm được khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, cần nắm được các nguyên tắc khi chuyển quyền sử dụng đất:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có thể chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên được thỏa thuận về nội dung Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các nội dung phải phù hợp với quy định của Pháp luật cũng như Bộ luật dân sự.
- Bên được chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng có phải viết hóa đơn không?
Căn cứ theo nội dung được quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC: người bán cần phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho NLĐ và luân chuyển tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất.
Như vậy, theo như quy định trên, khi chuyển nhượng bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định
Cách viết hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo nội dung tại Thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Cũng tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC có quy định rõ về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản.
Cụ thể:
Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Giá đất được trừ để tính thuế Giá trị gia tăng (GTGT) được quy định cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp NSNN (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất DN trúng đấu giá.
Trường hợp 3: Thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
Trường hợp 4: Cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (CSHT) đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
- Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị CSHT thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của CSHT chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
- Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 5: Cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 6: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán
Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế TNCN nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
Trường hợp 7: Xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán
Giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, tách sổ đỏ mất bao nhiêu tiền, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay như thế nào?
- Cách tính tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất thế nào?
- Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng đất đai năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) thì chuyển quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế GTGT.
Tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC này thì bạn sẽ phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, khi bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế GTGT mà sẽ chỉ phải chịu khoản thuế này đối với tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được xác định như sau:
+ Đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì thời điểm xác định để tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký kết có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu như trong trường hợp hai bên có thỏa thuận với nhau rõ ràng trong hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng sẽ thay bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời điểm được xác định để tính thuế phải là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
+Trong trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển nhượng là đất gắn liền với nhà hoặc các công trình được hình thành trong tương lai thì thời điểm tính thuế theo quy định được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời điểm tính thuế đối với thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Khoản 2 Nghị định 218/2013/NĐ-CP chính là thời điểm bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng có thu tiền trước theo tiến độ cụ thể thì thời điểm tính thuế tạm nộp được xác định là thời điểm thu tiền.
