Để chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, trước tiên người dân cần phải làm thủ tục tách phần thửa đất muốn chuyển nhượng. Cụ thể quy định của pháp luật về chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào? Điều kiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất ra sao? Thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất 2022? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được làm rõ về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Quy định về chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
Tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Theo đó, người sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện quyền của người sử dụng đất từ thời điểm có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, để việc thực hiện quyền đối với một phần diện tích đất đảm bảo điều kiện về tách thửa thì phải thực hiện thủ tục đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Như vậy, đo đạc tách thửa là một phần trong thủ tục thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất trong hai trường hợp trên: Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nhóm người sử dụng đất và chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điểm khác nhau cơ bản trong hai trường hợp này khi xác định thời điểm được thực hiện quyền, đó là: Trường hợp người có chung quyền sử dụng đất được thực hiện quyền của mình sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận, do đó, phải qua hai bước:
(i) Tách thửa và cấp Giấy chứng nhận;
(ii) thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần diện tích quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện vào thời điểm được cấp Giấy chứng nhận; nói cách khác, nếu người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì chỉ cần thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất
Giai đoạn 1: Phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
Giai đoạn 2: Thủ tục chuyển nhượng sau khi tách thửa
Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:
Bước 1 – Đặt cọc (không bắt buộc)
Bước 2 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuẩn bị hồ sơ công chứng:
Bên bán:
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).
Bên mua:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng.
Địa điểm công chứng:
– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Tổ chức công chứng: Có thể công chứng tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước).
Bước 3. Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Bước 4 – Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ)
– Hồ sơ cần chuẩn bị:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.
– Nộp hồ sơ:
Nơi nộp hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết yêu cầu
– Trao giấy chứng nhận.
Thời gian thực hiện:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
– Chi phí phải nộp khi sang tên:
+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
+ Lệ phí địa chính (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng cho thuê nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần quyền sử dụng không quá 15 ngày.
– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng.
– Lệ phí địa chính: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
