Phân tích các nguyên tắc định giá đất hiện nay

Chào Luật sư, tôi muốn biết hiện nay nguyên tắc định giá đất được quy định ra sao? Tôi được một người quen giới thiệu đầu tư bất động sản. Tôi muốn hỏi nguyên tắc định giá đất có mấy nguyên tắc? Phân tích các nguyên tắc định giá đất hiện nay như thế nào? Cần chú ý gì khi phân tích các nguyên tắc định giá đất hiện nay? Nguyên tắc định giá đất là gì theo quy định? Có bắt buộc định giá đất khi có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án hay không? Mong Luật sư tư vấn vấn đề này giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Thế nào là định giá đất đai?

Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Khoản 5 Điều 4 Văn bản hợp nhất 19/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Giá do Văn phòng Quốc hội ban hành quy định như sau: “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”.

Giáo trình Định giá đất của Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội định nghĩa như sau: “Định giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển  kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”.

Pháp luật hiện hành không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Văn bản hợp nhất 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Từ đó có thể đưa ra định nghĩa: định giá đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền trên một đơn vị diện tích đất tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.

Nguyên tắc phương pháp định giá đất hiện nay như thế nào?

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Phân tích các nguyên tắc định giá đất hiện nay

Hiện nay việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Bên cạnh đó thì các phương pháp xác định giá đất phổ biến được quy định rất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn so với trước đây.

Có thể thấy, Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá hữu hạn đối với bất kỳ quốc gia nào. Vì đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Không những thế, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Chính vì vậy mà các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất.

Phương pháp định giá đất hiện nay được quy định như thế nào?

• Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
• Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
• Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất

– Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.

– Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp (phương  pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư) để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Phân tích các nguyên tắc định giá đất hiện nay“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, tranh chấp thừa kế đất; Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ,Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai; hợp đồng mua bán nhà đất công chứng; mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Các loại phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Người nước ngoài được mua bao nhiêu căn hộ chung cư tại Việt Nam?
• Căn hộ chung cư đang trả góp liệu có được bán hay không?
• Quy định xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi thường gặp