Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất như thế nào?

19/10/2022 | 10:40 320 lượt xem Thủy Thanh

Đất đai là một loại tài sản quý giá và chịu sự quản lý nghiêm ngặt của Nhà nước, hiện nay các nhu cầu giao dịch liên quan đến đất đai xuất hiện ngày càng gia tăng, chính vì vậy mà các giao dịch liên quan đến đất đai đều được pháp luật quy định cụ thể. Vậy trong trường hợp ” người ở nước ngoài ủy quyền bán đất” thì được quy định như thế nào? Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này thông qua bài viết dưới đây nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, chị gái tôi hiện nay đang sinh sống tại Mỹ, khi ông tôi mất có để lại cho chị gái tôi một mảnh đất rộng hơn 200 mét vuông. Hiện giờ chị gái tôi có nhu cầu muốn bán mảnh đất này mà do công việc nên chị ấy không thể về Việt Nam thực hiện thủ tục bán đất được. Luật sư cho tôi hỏi là người ở nước ngoài ủy quyền bán đất thì có được không ạ?, chị gái tôi có thể ủy quyền cho tôi thực hiện thay các thủ tục bán đất được không?. Tôi xin cảm ơn.

Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau…

Điều kiện để bán nhà đất khi ở nước ngoài

Theo như quy định tại  Điều 195Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Theo quy định ta có thể thấy khi chủ sở hữu nhà không thể ở Việt Nam để thực hiện các thủ tục bán nhà đất đứng tên mình thì hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác tại Việt Nam để bán nhà đất đó. Việc ủy quyền bán nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó pháp luật chuyên ngành có quy định cụ thể về điều kiện để được bán nhà đất như sau:

Đối với điều kiện bán đất

theo quy định tại điều 188 của Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với điều kiện bán nhà ở

Theo quy định tại điều Điều 118 Luật nhà ở 2014 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất

Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất như thế nào?

Tại Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.

Theo đó, khi chủ sở hữu đất không thể ở Việt Nam để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất mà họ đứng tên thì họ hoàn toàn có thể ủy quyền cho người khác tại Việt Nam bán căn nhà đó. Việc ủy quyền bán căn nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo như quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 có quy định như sau:

“Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng giấy ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc giấy ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng giấy ủy quyền”.

Như vậy, theo quy định do người sở hữu nhà ở nước ngoài không thể về Việt Nam nên hợp đồng ủy quyền của chủ sở hữu nhà cần phải được công chứng tại hai nơi khác nhau, và cần làm hợp đồng ủy quyền tại nước ngoài trước, có thể đến Đại sứ quán của Việt Nam tại nơi người sở hữu nhà đang cư trú tại nước ngoài để công chứng hợp đồng ủy quyền trên sau đó gửi về Việt Nam để người thân tiếp tục mang hợp đồng ủy quyền này đến tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam để được công chứng một lần nữa.

Thủ tục như sau:

Thẩm quyền công chứng:

– Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài: Anh bạn đang ở nước ngoài nên có thể đến Đại sứ quán/lãnh sự quán của Việt Nam ở nước đó để yêu cầu công chứng.

– Văn phòng công chứng/Phòng công chứng tại Việt Nam: Sau khi anh bạn công chứng hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài sẽ gửi về Việt Nam để bạn thực hiện thủ tục công chứng tiếp hợp đồng ủy quyền đó.

Hồ sơ yêu cầu công chứng:

– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

– Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự công chứng hợp đồng ủy quyền:

– Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

– Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

– Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

– Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, chia đất khi ly hôn, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Quy định về việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền bán đất đã công chứng như thế nào?

Các bên tham gia ủy quyền thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng tại văn phòng công chứng
Theo quy định tại Luật công chứng tại Điều 51 về Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng khi có sự thỏa thuận, cam kết của các bên tham gia hợp đồng.
Việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng được thực hiện tại văn phòng công chứng dã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
Thủ tục hủy bỏ được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng.
Như vậy, khi một trong hai bên muốn hủy hợp đồng ủy quyền bán đất thì có thể tuân theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 trên. Hợp đồng này có thể hủy bỏ khi cả hai bên tham gia cùng nhau “thỏa thuận” và được thực hiện tại văn phòng công chứng để chấm dứt hợp đồng. Sau khi thực hiện xong thủ tục, hợp đồng ủy quyền sẽ không còn giá trị pháp lý và các giao dịch sau đó sẽ trở nên vô hiệu.
Lưu ý: chỉ thực hiện khi cả hai bên tham gia hợp đồng cùng thực hiện điều trên.
Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền mua bán đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 569 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền.
Ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền. 
Bên ủy quyền phải thông báo cho người thứ ba về việc hủy hợp đồng ủy quyền
Như vậy căn cứ vào quy định trên thì người ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền mà không cần có sự đồng ý của bên nhân ủy quyền. 
Như vậy, sau khi bên ủy quyền đã trả xong khoản nợ cho bên nhận ủy quyền thì bên ủy quyền có thể tự làm đơn hoặc nhờ luật sư làm đơn về việc thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Và sau khi thực hiện thủ tục hủy bỏ thì hợp đồng hủy bỏ không còn giá trị pháp lý và mọi giao dịch sau khi thực hiện thủ tục là vô hiệu.

Nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền bán nhà đất cho người đang ở nước ngoài gồm những nghĩa vụ nào?

Theo quy định Điều 565 Bộ luật dân sự 2015 Bên nhận uỷ quyền bán nhà đất cho người đang ở nước ngoài có các nghĩa vụ sau đây:
– Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
– Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
– Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
– Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
– Nếu người nhận uỷ quyền gây thiệt hại phải Bồi thường
Nghĩa vụ thông báo tiến độ công việc ủy quyền
Theo quy định tại điều 568 Bộ luật dân sự 2015 Bên nhận ủy quyền bán nhà đất phải có nghĩa vụ thông báo tiến độ công việc cho bên ủy quyền bán đất. Ví dụ như : thông báo về tình trạng thửa đất, thông báo về các thủ tục đăng ký đất đai ,công chứng, chứng thực, thông báo về các khoản phí lệ phí đã nộp với cơ quan nhà nước thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc,…
Bên cạnh đó việc thông báo này có thể là về tiến độ thực hiện công việc, khối lượng, chất lượng của công việc được thực hiện, các khó khăn, vướng mắc gặp phải trong quá trình xử lý công việc.
Thực hiện các nghĩa vụ thay cho người ủy quyền
Trong phạm vi uỷ quyền bên nhận uỷ quyền thay mặt bên ủy quyền trông coi, cho thuê, thế chấp, liên hệ đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền và các hộ có thửa đất giáp ranh để xác nhận ranh giới thửa đất cắm mốc xác định vị trí đất và trích lục bản vẽ
Xác nhận tình trạng bất động sản nhận đặt cọc chuyển nhượng hoặc tặng cho kể cả việc ký hợp đồng thanh lý hợp đồng hủy bỏ đối với các quyền sử dụng đất được ủy quyền. Nộp các khoản thuế phí lệ phí có liên quan theo căn cứ theo quy định của pháp luật.