Bị lừa mua đất quy hoạch phải làm sao?

12/06/2023 | 15:36 85 lượt xem Gia Vượng

Từ trước đến nay việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà gặp phải những thửa đất thuộc quy hoạch hay thửa đất có tranh chấp đã không phải là trường hợp hiếm gặp. Trên thực tê, không ai muốn sẽ mua phải những mảnh đất dính quy hoạch bởi đất này thường có kế hoạch sử dụng và khi bị thu hồi, mức bồi thường này sẽ không tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra mua. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm được đất đó đang thuộc diện quy hoạch hay không? Và khi bị lừa mua đất quy hoạch, phải làm sao? Tư vấn luật đất đai sẽ chia sẻ đến bạn đọc những quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung sau

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.

Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.

– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.

– Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.

Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.

– Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.

Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.

Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.

Bị lừa mua đất quy hoạch, phải làm sao?

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của họ.

Trên thực tế, những thửa đất được bán mà nằm trong diện quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong diện quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó, bởi lẽ đất dính quy hoạch thường sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sữa chữa nhà cửa,… và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, đôi khi vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ hoặc bị lừa dối mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, trả tiền xong mới phát hiện mảnh đất mà mình mua nằm trong diện quy hoạch.

Bị lừa mua đất quy hoạch, phải làm sao?

Trong trường hợp này, sau khi người mua phát hiện ra đất mà mình mua dính phải quy hoạch mà tiền đã trả hết cho người bán, thì người mua vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp một: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà hai bên đã công chứng có tồn tại điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch. 

Cụ thể, Điều 500 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định như sau: 

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. 

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng chính là minh chứng cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất, là cơ sở để được pháp luật công nhận và bảo vệ cho các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra. 

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể tham gia giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,… 

Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc diện quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc mảnh đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch hay không.

Nếu có tồn tại điều khoản cam kết về việc mảnh đất chuyển nhượng không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng, thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hủy bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp hai: Có hành vi lừa dối của người bán đối với người mua.

Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.” 

Theo đó, hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó. 

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.

Vì thế, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được việc người bán có hành vi che giấu thông tin đất, nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch trong khi biết rõ ý chí của bên mua chỉ muốn mua đất không dính quy hoạch, thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. 

Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị bên bán lừa dối, thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán. Đồng thời họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bên bán phải bồi thường thiệt hại cho mình nếu có thiệt hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định. 

Tuy nhiên trên thực tế, để người mua có thể chứng minh được bên bán đã có hành vi lừa dối mình về thông tin mảnh đất là không hề dễ dàng. 

Thông tin liên hệ:

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Bị lừa mua đất quy hoạch, phải làm sao?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về phí tách sổ đỏ cho con. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm bài viết:

Câu hỏi thường gặp:

Có thể tra cứu quy hoạch trực tuyến không?

Hiện nay các UNND cấp tỉnh đều mở công khai phần tra cứu quy hoạch xem mảnh đấy đó có dính quy hoạch hay không? Nhưng phần tra cứu này thường cập nhật rất chậm. Gây ra những khó khăn nhất định cho người cầm tìm thông tin.

Đất tái định cư có bị quy hoạch không?

Như chúng ta đã biết chủ sở hữu đất đai là nhà nước và người dân chỉ có được cấp quyền sử dụng đất mà thôi. Cho nên trong tương lai khi đất khu tái định cư; mà thuộc phần đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì rất có thể nó sẽ bị quy hoạch lại một lần nữa; và sẽ lại một lần nữa bạn sẽ được bồi thường hổ trợ đất tái định cư. Tuy nhiên câu chuyện về quy hoạch khu đất tái định cư vẫn là một câu chuyện rất dài trong tương lại; để tạo điều kiện sinh sống cho người dân khu vực tái định cư; nên Nhà nước cũng rất hạn chế quy hoạch lại khu vực này.

Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất là gì?

Theo Điều 35 Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018 thì Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là:
1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau đây:
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;
Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;
Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.