Không phải địa phương nào cũng có diện tích đất nông nghiệp lớn và phù hợp với nhiều loại cây trồng nên hiện nay có rất nhiều trường hợp người dân di cư sang các địa phương khác để phát triển kinh tế, đặc biệt là trường hợp sang các tỉnh khác để mua đất trồng cây nông nghiệp, cây ăn quả… Vậy thì “Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không”?. Để biết rõ hơn các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này, mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi là người Hà Nam và hiện đang có ý định vào Gia Lai để mua một mảnh đất trồng cây ăn quả. Luật sư cho tôi hỏi là trường hợp người ở nơi khác muốn mua đất nông nghiệp thì có được hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Được mua đất nông nghiệp trong trường hợp nào?
Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã”.
Tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật…
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này”.
Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?
Trước hết, người nơi khác được hiểu là những người không có nơi ở cùng với nơi có thửa đất dự định mua bán/chuyển nhượng. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thỏa mãn quy định tại Điều 188, Điều 190, Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Đất nông nghiệp tham gia giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận;
– Thửa đất giao dịch không có tranh chấp, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành bản án hoặc thi hành quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại… theo quy định pháp luật;
– Thửa đất nông nghiệp tham gia giao dịch phải còn thời hạn sử dụng đất;
– Nếu đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất lúa thì bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp;
– Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khuôn viên/phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì bên nhận chuyển nhượng phải là những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại khu vực đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đó. Vì vậy, nếu bên mua là người nơi khác thì không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất nông nghiệp thuộc trường hợp này;
– Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số thì chỉ được tham gia giao dịch khi đã hết thời hạn 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Theo quy định trên, có thể thấy, pháp luật đất đai không cấm người nơi khác (người ở nơi khác) không được mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nơi khác nơi mình sinh sống, trừ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Điều đó đồng nghĩa với việc bên mua được quyền mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nơi mình không sinh sống, ngoại trừ đất nông nghiệp nằm trong phạm vi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ.
Như vậy, Người nơi khác có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp ở khác nơi mình sinh sống, ngoại trừ trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi được quy hoạch là đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Mức xử phạt khi mua bán đất mà không đủ điều kiện
Căn cứ Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt đổi với hành vi nhận chuyển nhượng đất có điều kiện mà không đáp ứng điều kiện như sau:
– Với hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
=> Phạt tiền từ 01 – 02 triệu đồng.
– Với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
=> Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.
– Với hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kề từ ngày có quyết định giao đất.
=> Phạt tiền từ 03 – 06 triệu đồng.
– Với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân
=> Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới bồi thường khi bị thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo thông tin chúng tôi đã phân tích ở trên, ngoại trừ các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phạm vi đất đã được quy hoạch đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, bên mua có thể mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp khác nơi mình sinh sống.
Vì vậy, việc sang tên quyền sử dụng đất khi bên mua ở nơi khác cũng được thực hiện như việc mua bán đất nông nghiệp/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông thường khác
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
