Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại

23/09/2022 | 16:19 26 lượt xem Hương Giang

Khi mua bán đất, các bên phải lập thành hợp đồng mua bán và thực hiện các thủ tục công chứng, sang tên sổ đỏ theo quy đinh. Vậy cụ thể, Giá trị pháp lý hợp đồng sang tên mua bán đất đã được công chứng như thế nào? Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại có đúng không? Giải quyết tranh chấp về đòi lại đất đã công chứng sang tên ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Sang tên là gì?

Sang tên (hay sang tên sổ đỏ) là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất). Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

Điều kiện sang tên khi mua bán đất như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại
Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại

Giá trị pháp lý hợp đồng sang tên mua bán đất đã được công chứng năm 2022

Tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định cụ thể:

– Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

– Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.

Cần lưu ý rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Việc hủy bỏ hợp đồng này sẽ phải công chứng tại chính văn phòng công chứng cùng với chính công chứng viên đã thực hiện công chứng hợp đồng đó. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có thể hủy bỏ được nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán đó.

Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại?

Căn cứ quy định tại Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Việc tặng cho nhà đất cần phải có hợp đồng tặng cho công chứng và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực hợp đồng tặng cho bắt đầu khi bất động sản đó được đăng ký. Nếu đã hoàn tất việc tặng cho và sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản này đã thuộc hoàn toàn về bên được tặng cho, vì vậy đòi lại nhà đất đã tặng cho là không thể.

Hơn nữa, Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Tuy nhiên, việc cho tặng đất có đòi lại được không sẽ còn tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng liệu có bất kỳ điều kiện, nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho nào hay không. Điều kiện tặng cho không được vi phạm pháp luật và trái với đạo đức xã hội.

Giải quyết tranh chấp về đòi lại đất đã công chứng sang tên như thế nào?

Như chúng tôi đã phân tích, do chưa nhận được đầy đủ thông tin nên chúng tôi chỉ có thể giải đáp sơ bộ nhất cho trường hợp của bạn. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của bạn được thực hiện dựa trên những căn cứ sau đây:

Một là, xác định yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện và cơ quan thụ lý, tiếp nhận giải quyết

Đây là căn cứ rất quan trọng để xác định, bảo vệ quyền lợi của bạn. Thông thường cần phải xác định:

– Bên khởi kiện đã khởi kiện đến cơ quan nào?: Cơ quan tiếp nhận giải quyết vụ việc là căn cứ để xác định quyền giải quyết có thuộc về bên đang tiếp nhận hay không? Nếu không thuộc thẩm quyền thì không thể giải quyết vụ việc cho bạn được.

– Yêu cầu khởi kiện cụ thể ra sao? Kèm theo yêu cầu khởi kiện là các tài liệu, chứng cứ gì?: Đây là căn cứ để xác định phạm vi tố tụng, giải quyết tranh chấp và xác định sự phù hợp của yêu cầu khởi kiện và tài liệu cung cấp. Từ đó, xác định xem bạn có quyền gì và cần phải làm gì đối với phạm vi khởi kiện đó.

– Cơ quan tiếp nhận, thụ lý đã tiến hành giải quyết vụ việc ở giai đoạn nào?: Đây là căn cứ để xác định quyền, nghĩa vụ của bạn, các công việc cần phải thực hiện tiếp theo.

Hai là, căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Và căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Từ hai căn cứ pháp lý trên, có thể thấy, trong giao dịch dân sự được pháp luật bảo vệ, và quyền sử dụng đất đã sang tên vì lý do cấp sai đối tượng thì cũng không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi, vì vậy, khả năng rất lớn là người mua đất không bị ảnh hưởng đến quyền sử dụng thửa đất mà mình đã nhận chuyển nhượng hợp pháp. Điều này cũng có thể hiểu rằng, dù có khởi kiện thì người bán cũng không có căn cứ để yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, để giải quyết được tranh chấp đòi lại đất thì trước tiên bạn cần tìm hiểu rõ, kỹ về các vấn đề khởi kiện của bên khởi kiện, các căn cứ pháp luật, tài liệu, chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Mua bán đất công chứng sang tên rồi vẫn bị kiện đòi lại?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Tặng cho nhà, đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định, khi thực hiện việc tặng cho nhà, đất phải lập thành văn bản, thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.

Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có thể hủy bỏ không?

Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có thể hủy bỏ được nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng mua bán đó.

Đã công chứng nhưng chưa sang tên có đòi lại được không?

Theo quy định, khi việc mua bán nhà đất bằng hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng nhưng chưa sang tên sổ đỏ thì việc chuyển nhượng chưa có đủ hiệu lực về pháp luật và quyền sở hữu nhà đất thuộc về bên mua. Do đó, đã công chứng nhưng chưa sang tên thì không đòi lại đất được vì đất đã thuộc quyền sở hữu của bên mua.