Thưa Luật sư. Tôi có mua một mảnh đất 200 m2 của nhà bà B, tuy nhiên do ở quê nên hợp đồng chúng tôi trao đổi với nhau bằng hình thức viết tay. Luật sư cho tôi hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay cần điều kiện gì? Chúng tôi có cần công chứng hợp đồng này? Và mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay gồm những nội dung gì? Rất mong nhận được hồi đáp. Xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (còn được gọi là sang tên sổ đỏ hoặc sang tên quyền sử dụng đất). Đây là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất. Việc đăng ký biến động được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “sổ đỏ”).
Khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng; còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Những trường hợp nào thì không được nhận chuyển nhượng?
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, 04 trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay có cần công chứng không?
Theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự:
- Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
- Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất viết tay được xem là giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, trường hợp chứng minh được mình đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng có hiệu lực và không cần phải chứng thực.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là ủy ban nhân dân cấp xã.
Nội dung cơ bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay thế nào?
Nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
1. Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: tên, số CMND…. ;
2. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng: loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng…
3. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4. Giá chuyển nhượng;
5. Phương thức, thời hạn thanh toán;
6. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
7. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
8. Lời cam kết thông tin ghi trên hợp đồng là đúng sự thật.
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tải xuống mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây:
Có thể bạn quan tâm
- Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất
- Phí đo đạc tách thửa đất hiện nay là bao nhiêu?
- Quy định tách thửa đất trồng cây hàng năm
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đền bù đất, thủ tục mua bán, làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền, đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Chi phí khác
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Mức phí công chứng: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở), mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 1 – 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Phạt tiền từ 2 – 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn
