Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

06/09/2022 | 18:06 9 lượt xem Lò Chum

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thưa luật sư, tôi có một người anh họ, hiện nay đang chuẩn bị sang nước ngoài làm việc anh ấy có một mảnh đất. Mảnh đất đó thì ngay cạnh nhà tôi nên anh ấy đã ngỏ lời bán lạo cho tôi. Tôi muốn hỏi luật sư, khi mà tôi mua lại mảnh đất đó thì anh họ tôi cần thực hiện các thủ tục như thế nào? Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao? Theo quy định pháp luật cụ thể thì các quy trình chuyển nhượng diễn ra như thế nào? Trong thời gian bao lâu? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất  như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, do đó các bên cần nắm vững quy trình các bước thực hiện thủ tục.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc  người sử đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho…quyền sử dụng đất.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

Theo như quy định này thì tại điểm c Khoản 1 Điều này, thì cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và việc chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện việc chuyển nhượng lại cho một chủ thể khác hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện  quy định tại Điều 188 Luật đất đai như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,

1.  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.  Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3.  Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng được các điều kiện:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

–  Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);

+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:

Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên gồm:

– Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.

– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.

Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tin liên hệ:

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, mẫu đặt cọc mua bán nhà đất , Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp:

Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Các loại lệ phí khác
Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
– Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.

Các hồ sơ, giấy tờ thủ tục để chuyển nhường quyền sử dụng đất gồm những gì?

Đơn đề nghị đăng ký biến động;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng ở bước 1;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao một số giấy tờ cá nhân như: Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu còn hiệu lực;
Sổ hộ khẩu;

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện thông qua hợp đồng. Phải làm thủ tục và nộp tại văn phòng đãng kí quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)?
Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bạt buộc (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).