Quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất

31/08/2022 | 15:13 12 lượt xem Hương Giang

Trong một số trường hợp nhất định, Nhà nước buộc phải thu hồi lại đất của người dân để thực hiện các chính sách của quốc gia. Khi đó, Nhà nước phải bồi thường vì thu hồi đất của người dân. Vậy quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất năm 2022 như thế nào? Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi là gì? Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất năm 2022? Bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.

Căn cứ pháp lý

Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.

Như vậy, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

(2) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất
quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất

Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ vẫn được bồi thường?

Theo điều kiện trình bày ở trên để được bồi thường cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Bên cạnh đó vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”.

Theo quy định trên, mặc dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:

(1) Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Quy định mới về cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất năm 2022

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.

Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó giá đất 01m2 được bồi thường là 26 triệu đồng.

Tiền bồi thường không tính theo giá thị trường

Hầu hết người dân đều biết quy định này nhưng không mong muốn nếu Nhà nước thu hồi đất, bởi lẽ giữa giá đất cụ thể và giá đất thị trường có sự chênh lệch lớn.

Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá đền bù hay giá bồi thường về đất không tính theo giá thị trường.

Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và so với giá đất thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.

Trên thực tế cho thấy rằng đa số người sử dụng đất đều đồng ý giao lại đất khi Nhà nước thu hồi nhưng không “hài lòng” về số tiền được bồi thường.

 Khi nào bồi thường bằng đất, khi nào bồi thường bằng tiền?

Vấn đề này được nêu rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

(1) Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.

(2)Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Như vậy, việc Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đã trình bày tại 02 trường hợp trên.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về quy định mới về bồi thường khi thu hồi đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Người dân muốn bồi thường bằng đất ở có được không?

Khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có điều kiện được bồi thường về đất thì việc bồi thường được thực hiện cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Trường hợp 2: Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy, đối với câu hỏi “người dân muốn bồi thường bằng đất ở có được không” thì không thể khẳng định luôn và ngay là “có” hay “không”. Ngay cả khi thuộc trường hợp 1 cũng cần phải xem xét theo một số quy định của pháp luật.

Người dân được thỏa thuận về giá bồi thường không?

Tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất cụ thể
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
“…
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Như vậy, tiền bồi thường về đất do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Điều kiện được bồi thường về tài sản gắn liền với đất là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013, chủ sở hữu tài sản được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện sau:
(1) Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp (tài sản hợp pháp).
(2) Khi Nhà nước thu hồi đất thì tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại.