Định giá đất là một vấn đề vô cùng nhạy cảm và phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của nhà nước, công ty và hàng triệu người dân. Đó cũng là căn nguyên của những vụ kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp. Mời bài đọc theo dõi bài viết về mức giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất
Giá đất trong quản lý nhà nước về giá đất
Khái niệm giá đất
Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:“19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Khung giá đất
Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất
Bảng giá đất được quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013. Theo đó, bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.”
Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến đươc quy định rất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất được thực hiện bằng các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.
Mức giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
Quy định về khung giá đất theo Luật Đất đai 2013
Thứ nhất: Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Khi giá đất trên thị trường có biến động 20% so với khung giá đất và giá đất tại khu vực giáp ranh và thời gian tăng, giảm liên tục 180 ngày trở lên thì điều chỉnh cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương; khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất; trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường thỉ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể; Bỏ quy định ban hành giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; giá đất trong bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiên xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Thứ hai: Tiếp tục duy trì quy định về khung giá đất và bảng giá đất như phương án 01. Khung giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm 1 lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 05 trường hợp: (1) tính tiên sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (02) tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; (3) tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (4) tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (5) tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể (không được thấp hơn trong bảng giá đất) để áp dụng cho 04 trường hợp:
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Tính tiền bồi thường nhà nước khi thu hồi đất.
Để khắc phục những bất cập trong việc định giá đất Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất như sau: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Điều 113, Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn, sủa đổi, bổ sung bởi Nghị định 96/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 19/12/2019 và thay thế Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014.
Theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP thì:
Khung giá đất vẫn giữ nguyên gồm 02 nhóm đất:
– Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
– Nhóm đất phi nông nghiệp: đất ở tại nông thôn, đô thị; đất thương mại – dịch vụ tại nông thôn, đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại – dịch vụ tại nông thôn, đô thị.
Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể
Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể
+ Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
+ Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
+ Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+ Thẩm định phương án giá đất;
+ Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
+ Tờ trình về phương án giá đất;
+ Dự thảo phương án giá đất;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.
Việc thẩm định phương án giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
+ Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mức giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hệ số K và cách tính giá đất theo hệ số K
- Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể
- Định giá đất thuê 50 năm trả tiền 1 lần như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Giá thị trường:
Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì không chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng. Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản luôn biến động. Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch với nhau trên thực tế.
Giá đất do Nhà nước quy định:
Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”
