Định giá đất đai là gì theo quy định hiện nay?

Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay vấn đề định giá đất đai được quy định ra sao? Những trường hợp nào trong thực tế cần phải định giá đất đai? Định giá đất đai là gì theo quy định hiện nay? Mục đích của việc định giá đất đai nhằm để làm gì? Định giá đất đai là gì theo quy định hiện nay? Thủ tục định giá đất đai hiện nay như thế nào? Định giá đất đai thuộc thẩm quyền của những cơ quan nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Định giá đất đai là gì theo quy định hiện nay?

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.

 Từ những phân tích trên có thể thấy rằng định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Tại sao cần có hoạt động định giá đất?

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Cùng với sự biến động của thị trường thì giá đất cũng có sự biến động rõ rệt qua các thời kỳ. Lợi ích là điều mà mọi người mong muốn hướng tới. Chính vì vậy giá đất là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi các chủ thể tham gia các giao dịch liên quan đến đất. Định giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng, chúng ta cần phải xác định giá đất bởi những lí do sau đây:

Thứ nhất, có thể thấy xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Vì quản lý giá đất là quản lý giá trị của thửa đất – quản lý “phần hồn” của đất đai. Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Thứ hai, quy định giá đất tạo cơ sở pháp lý, căn cứ để các bên ước định giá đất khi tham gia các giao dịch.

Thứ ba , tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu.

Thứ tư, làm tiền đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh.

Những phương pháp định giá đất hiện nay

Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống (là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.

Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số (số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số) giữa mức thu nhập ròng (thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Lập dự án xây dựng bảng giá đất như thế nào?

1. Lập dự án xây dựng bảng giá đất bao gồm các nội dung sau: loại đất điều tra, khảo sát; số lượng phiếu điều tra giá đất thị trường; số lượng xã, phường, thị trấn điều tra (sau đây gọi là điểm điều tra); nguồn nhân lực, trang thiết bị, thời gian, kế hoạch và dự toán kinh phí thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất.

2. Trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất thực hiện như sau:

a) Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án bao gồm: vị trí địa lý, địa hình, địa mạo; tình hình kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất và bảng giá đất hiện hành;

b) Xác định số lượng điểm điều tra: điểm điều tra phải tập trung vào khu vực có biến động về giá đất và phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là cấp xã) của mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện); điểm điều tra phải đại diện cho loại đất điều tra và được phân bố đều trên địa bàn cấp huyện;

c) Xác định số lượng thửa đất cần điều tra

Số lượng thửa đất cần điều tra đối với từng loại đất tại mỗi điểm điều tra phải đạt tối thiểu 50% trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm điều tra nhưng không ít hơn 03 thửa đất.

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì số lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập phải đạt tối thiểu 03 thửa đất tại mỗi điểm điều tra.

3. Trách nhiệm lập và phê duyệt dự án

a) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm lập dự án xây dựng bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước ngày 01 tháng 4 của năm xây dựng bảng giá đất.

Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm: dự án xây dựng bảng giá đất; tờ trình về việc phê duyệt dự án; dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 4 của năm xây dựng bảng giá đất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Định giá đất đai là gì theo quy định hiện nay?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, tranh chấp thừa kế đất; Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ,Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai; mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn; Tra cứu chỉ giới xây dựng…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Phụ lục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
• Người nước ngoài được mua bao nhiêu căn hộ chung cư tại Việt Nam?
• Căn hộ chung cư đang trả góp liệu có được bán hay không?
• Phí công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu?

Câu hỏi thường gặp