Đất vườn và đất trồng cây lâu năm là hai thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu rõ bản chất của hai thuật ngữ này. Vậy theo quy định, đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không? Làm thế nào để phân biết hai loại đất này? Đất vườn và đất trồng cây lâu năm được bồi thường ra sao khi bị Nhà nước thu hồi? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn là gì?
Luật Đất đai hiện nay không giải thích thế nào là đất vườn. Tuy nhiên, văn bản pháp luật trước đây có từng định nghĩa đất vườn là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Hơn nữa, dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn là phần diện tích nằm trong cùng hoặc xen kẽ với phần diện tích thửa đất ở trong cùng một thửa đất ở.
Như vậy, có thể thấy đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Thế nào là đất trồng cây lâu năm?
Theo Luật đất đai thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đây là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng, thu hoạch trong khoảng thời gian dài. Bao gồm các loại cây như sau:
– Cây công nghiệp lâu năm: Loại cây này thường dùng để làm nguyên liệu phục vụ sản xuất cho các loại hình công nghiệp, hoặc được chế biến sử dụng chẳng hạn như sản phẩm làm từ: cà phê, ca cao, cao su,..
– Cây ăn quả lâu năm: Đây là những loại cây cho sản phẩm như là quả tươi hoặc để chế biến như: cây bưởi, chôm chôm, mận, sầu riêng, vải,..
– Cây dược liệu lâu năm: Đây là các loại cây được dùng làm cho sản phẩm dược liệu, chẳng hạn như: quế, hồi, long não, sâm,..
– Các cây lâu năm khác: Bao gồm các loại cây trồng lâu năm để lấy gỗ, tạo cảnh quan như: Cây xoan, bạch đàn, xà cừ, hoa sữa,..kể cả trường hợp trồng xen kẽ nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc kết hợp giữa cây lâu năm và hàng năm.
Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không?
Từ hai khái niệm trên, có thể kết luận rằng, đất vườn không phải là đất trồng cây lâu năm. Để làm rõ hơn, chúng tôi sẽ chỉ ra những điểm khác biệt dễ thấy ở hai loại đất này như sau:
Về phân loại
Như đã phân tích phía trên thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, thì đối với đất vườn cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có phân loại cụ thể, mà chỉ có thể xem là chưa xác định.
Về mục đích sử dụng
Đất vườn khác đất trồng cây lâu năm ở chỗ đó chính là dựa vào mục đích sử dụng của hai loại đất này. Theo như Luật đất đai đã đề ra thì đất trồng cây lâu năm chỉ trồng loại cây 1 lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm. Ngoài loại cây này ra, đất trồng cây lâu năm không được phép dùng để trồng các loại cây khác vào mục đích khác khi chưa có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền.
Điểm khác biệt dễ thấy nhất ở hai loại đất này đó chính là đất vườn vừa có thể trồng cây lâu năm lại còn trồng được cây hằng năm. Nếu như đất trồng cây lâu năm không được phép trồng cây hàng năm thì đất vườn lại vừa có thể trồng cây lâu năm đan xen cây hằng năm mà vẫn không bị xử phạt.
Lưu ý: Tuy đất vườn khác đất trồng cây lâu năm nhưng lưu ý rằng cả hai loại đất này đều không được phép xây dựng các công trình nhà cửa nếu chưa làm các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Trong trường hợp nếu như chưa thực hiện chuyển đổi lên đất thổ cư mà tự ý xây dựng nhà ở sẽ bị nhà nước xử phạt theo quy định.
Đất vườn có được xây nhà không?
Hiện nay, chưa có quy định xác định chính xác đất vườn là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, dù là loại đất nào thì đất vườn chính xác không phải đất ở và không thể xây dựng nhà ở khi chưa xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Khi muốn xây nhà trên đất vườn, người có nhu cầu sử dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013.
Điều kiện để chuyển đổi mục đích đất vườn sang đất ở như sau:
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự chứng minh quyền sử dụng đất.
- Người xin chuyển đổi sử dụng đất phải là người chấp hành đúng luật đất đai tại địa phương, có văn bản UBND xã, phường, thị trấn có đất xác nhận.
- Đất được sử dụng ổn định và không có bất kỳ tranh chấp nào.
- Diện tích đất xin chuyển đổi phải đúng với quy hoạch, kế hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã xét duyệt.
- Đất vườn muốn chuyển thành đất ở không được nằm trong phạm vi đất quy hoạch của cơ quan Nhà nước.
Đất vườn và đất trồng cây lâu năm được bồi thường ra sao khi bị Nhà nước thu hồi?
Trước đây, theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương”.
Tuy nhiên hiện nay, các hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, không có quy định về việc hỗ trợ đối với đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở.
Đối với đất trồng cây lâu năm, khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân được đền bù về đất trồng cây lâu năm nếu đủ điều kiện được đền bù theo quy định. Đồng thời, diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường được xác định cụ thể tại địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, tuỳ thuộc vào từng thời điểm.
Do vậy nếu có vấn đề về việc bồi thường đất vườn và đất trồng cây lâu năm thì tốt nhất bạn nên liên hệ trực tiếp với các cơ quan Nhà nước tại nơi có đất bị thu hồi để có thông tin chính xác nhất.
Có nên đầu tư vào đất vườn và đất trồng cây lâu năm không?
Khi lựa chọn đầu tư vào hai loại đất này bạn có thể nhận được một khoảng sinh lời cao. Nếu như bạn chịu khó tìm hiểu kỹ lưỡng về nó. Lựa chọn đầu tư vào đất vườn và đất trồng cây lâu năm đang là loại hình đầu tư bất động sản được ưa chuộng trong thời gian gần đây. Nếu như bạn chọn đúng khoảng thời điểm giá đất đang tăng vượt bậc. Thì có lẽ đây sẽ là nguồn lợi nhuận hấp dẫn đáng để bạn đầu tư. Trong một số trường hợp bạn không kiếm được lợi nhuận sau khi đầu tư vào đây thì bạn cũng sẽ hiếm khi thua lỗ.
Mặc dù cơ hội và lợi nhuận từ 2 loại đất này hấp dẫn. Nhưng mua đất vườn và đất trồng cây lâu năm vẫn tồn tại các rủi ro. Rủi ro này có thể đến từ các vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần phải xác minh kỹ xem mảnh đất mà mình muốn đầu tư liệu có được cho phép thuê, chuyển nhượng hay không.
Một mẹo hay khi đầu tư vào 2 loại đất này chính là bạn nên kiểm tra quy hoạch đất đai của địa phương đó. Nếu như mảnh đất bạn đang muốn đầu tư nằm trong khu vực quy hoạch. Và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi thành đất thổ cư. Thì khoản đầu tư mới sẽ được sinh lời trong mấy chốc dành cho bạn.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng đặt cọc nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng từ đời này qua đời khác, đất do khai hoang), khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng hoặc không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê.
Câu trả lời đối với câu hỏi trên là không vì một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích. Điều đó có nghĩa là chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư), nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc phải tháo dỡ nhà ở đó. Muốn xây nhà bạn cần phải chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư.
Theo quy định, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
