Xin chào Luật sư, tôi hiện nay có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn giải đáp. Cụ thể là tôi có mua đất và nhà trên đất của B, khi tôi mua thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của B không có thể hiện tài sản trên đất nên khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chỉ ký việc chuyển nhượng đất mà không đề cập đến ngôi nhà hay cây trồng có trên đất. Tôi thắc rằng bán đất nhưng không bán cây trên đất có được không? Tôi muốn huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất này được hay không? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn và chia sẻ đến bạn một số bản án tranh chấp tranh chấp về vấn đề đó hiện nay. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất
Bán đất nhưng không bán cây trên đất có được không?
Cây trồng hay nhà ở được xây dựng kiên cố trên đất và không thể di dời được. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác là bất khả thi. Đây được xem là trường hợp hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 của Việt Nam quy định như sau:
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Như vậy, việc bán quyền sử dụng đất mà không kèm với bán nhà sẽ thì hợp đồng sẽ vô hiệu.
Dưới đây, là một số bản án về trường hợp bán đất nhưng không bán nhà trên đất:
Bản án 66/2017/DS-ST ngày 29/09/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.
+ Trích dẫn nội dung: “Hai bên có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21-01-2016, có công chứng tại Văn phòng công chứng ĐNTN. Tuy nhiên, trong hợp đồng không ghi căn nhà mà chỉ ghi QSDĐ, hai bên cũng không lập văn bản riêng về việc chuyển nhượng 01 nhà xây tường cấp 4C gắn liền với đất trên. Trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng, chị có đến xem nhà và đất nhưng không có gặp mặt anh L. Mặt khác, chị H1 có đưa chị xem Quyết định thuận tình ly hôn giữa chị H1 và anh L vào năm 2015. Chị và chị H1 có thỏa thuận bằng lời nói để chị H1 được ở lại trong căn nhà trên trong thời gian 03 tháng để chị H1 có thời gian xây nhà mới. Đến tháng 4-2016, chị có đến yêu cầu chị H1 giao nhà và đất, chị H1 trả lời chưa xây nhà xong. Từ tháng 8-2016 đến nay chị có tìm nhiều lần nhưng không gặp chị H1 để chị nhận nhà và đất.”
Bản án 238/2020/DS-PT ngày 19/08/2020 về tranh chấp hợp đồng dân sự – hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà và vay tài sản
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
+ Trích dẫn nội dung: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/5/2006 không thể hiện tài sản trên đất gồm: Nhà chính, nhà phụ, các công trình kiến trúc khác có trên đất do hộ ông C đang trực tiếp quản lý sử dụng. Điều này có nghĩa là cá nhân ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L nhưng không thể nào thực hiện được những giao kết có liên quan đến hợp đồng.”
Bản án 21/2019/DS-ST ngày 03/05/2019 về tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
+ Trích dẫn nội dung: “Thời điểm ký kết hợp đồng, trên đất đã có một căn nhà cấp 4, tường gạch, mái tole, diện tích 107,9m2. Do căn nhà trên chưa được cấp quyền sở hữu nên khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất, bà A và ông Ch không thể hiện tài sản trên đất nhưng thực tế ông Ch nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của bà A. Việc chuyển nhượng nhà đất giữa bà A và ông Ch, gia đình bà M đều biết nhưng không ai có ý kiến tranh chấp. Do ông Ch sinh sống ở Thành phố Hồ Chí Minh, không có điều kiện quản lý nhà đất, vì vậy sau khi nhận chuyển nhượng, ông Ch cho bà A ở lại trên nhà đất đó. Việc cho bà A ở trên nhà đất, hai bên không làm giấy tờ, chỉ thông qua lời nói. Ông Ch chỉ cho bà A ở, không cho gia đình bà M ở. Vì vậy, khi phát hiện gia đình bà M sinh sống trên phần nhà đất trên, ông Ch khởi kiện yêu cầu bà M trả lại toàn bộ căn nhà và thửa đất trên.”
Bản án 21/2021/DS-PT ngày 29/06/2021 về tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy nội dung xác nhận trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương.
+ Trích dẫn nội dung: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, anh Tr có đến xem hiện trạng đất thì thấy vợ chồng ông L, bà Kh đang trực tiếp sử dụng đất, trên đất có các tài sản như nhà ở, công trình phụ, tường bao, sân, cổng, cây trồng. Anh Ph nói với anh Tr là anh Tr1 cho vợ chồng ông L ở nhờ, các tài sản trên đất là của vợ chồng ông L. Do GCNQSDĐ không thể hiện tài sản trên đất nên anh Tr và anh Ph không thỏa thuận chuyển nhượng về tài sản trên đất. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, anh Tr đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông L dời đi để trả lại đất cho anh nhưng gia đình ông L không thực hiện. Anh Tr yêu cầu vợ chồng ông L phải trả anh quyền sử dụng hai thửa đất trên và đồng ý thanh toán cho vợ chồng ông L giá trị các tài sản trên đất bằng tiền.”
Sau khi mua bán đất bao lâu sẽ phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ?
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Như vậy, sau khi ký hợp đồng mua bán đất, trong vòng 30 ngày, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện việc sang tên Sổ đỏ.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Bán đất nhưng không bán cây trên đất có được không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về tiền bồi thường thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có bắt buộc phải có bất động sản không?
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Mẫu Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
– Người bán: Chuẩn bị Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ( trường hợp sở hữu của vợ chồng).
– Người mua: Chuẩn bị CMND (thẻ căn cước công dân), sổ hộ khẩu sau khi đã hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng.
