Đất khu công nghiệp là loại đất được sử dụng để xây dựng các nhà máy, cụm công nghiệp, khu chế xuất,… nhằm phục vụ cho hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh. Hầu hết, đối tượng sử dụng đất khu công nghiệp là các tổ chức, các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh. Khi thuê lại đất từ chủ sở hữu đất trong khu công nghiệp, người thuê lại sẽ được hưởng một số quyền và nghĩa vụ nhất định. Vậy cụ thể, pháp luật quy định về quyền của người thuê lại đất trong khu công nghiệp như thế nào? Hình thức thuê đất trong khu công nghiệp được quy định ra sao? Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp là bao lâu? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Đất khu công nghiệp là gì?
Theo điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Như vậy, đất khu công nghiệp được hiểu là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dùng để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất.
Hình thức thuê đất trong khu công nghiệp được quy định ra sao?
Theo quy định tại điều 149, Luật Đất đai, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (chủ đầu tư) thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho thuê lại đất với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; đối với phần diện tích thuê từ Nhà nước dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì chủ đầu tư có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Tuy vậy, nếu chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Tức là, chỉ được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hàng năm mà thôi.
Điều đáng nói là nếu thuê lại đất từ chủ đầu tư theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp bị hạn chế rất nhiều về mặt quyền của người sử dụng đất so với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp này, doanh nghiệp thuê lại đất không được chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các quyền đó đối với tài sản mà mình đầu tư xây dựng trên đất mà thôi. Đây là một cản trở không nhỏ đối với doanh nghiệp, nhất là khi huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.
Luật Đất đai quy định trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1-7-2014 thì doanh nghiệp thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
Nói cách khác, doanh nghiệp thuê lại đất chỉ có quyền chuyển chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại sau khi chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần. Trên thực tế, do nhiều lý do về mặt thương mại, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện phương án này và đẩy doanh nghiệp thuê lại đất vào thế khó.
Thêm vào đó, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cũng không nêu rõ việc chủ đầu tư phải chuyển hình thức thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất thuê từ Nhà nước hay có thể thực hiện việc này đối với từng thửa đất riêng lẻ nằm trong khu công nghiệp. Điều này dẫn tới việc áp dụng không thống nhất tại các địa phương có khu công nghiệp, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn bên thuê lại đất.
Quy định về quyền của người thuê lại đất trong khu công nghiệp
Việc sử dụng đất khu công nghiệp được quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm;
- Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân, tổ chức gồm:
- Tổ chức kinh tế khác;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Đồng thời, có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 174 Luật Đất đai 2013;
- Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân, tổ chức sau:
- Tổ chức kinh tế khác;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
- Nếu được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định.
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp là bao lâu?
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp theo khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định như sau:
- Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
- Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải thực hiện:
Xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp
Thành phần hồ sơ
Chuẩn bị thuê đất khu công nghiệp bạn cần chuẩn bị các hồ sơ xin thuê đất khu công nghiệp gồm:
- Đơn xin thuê đất theo mẫu (có thể xin mẫu tại ban quản lý khu công nghiệp)
- Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản được chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh về dự án đầu tư
- Đề cương tóm tắt dự án đầu tư và cụm công nghiệp
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất khu công nghiệp; Thẩm định về điều kiện cho thuê đất khu công nghiệp đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án
- Trích lục bản đồ địa chính của thửa đất hoặc trích đo địa chính của thửa đất
- Hồ sơ sẽ được gửi đến sở tài nguyên và môi trường nơi có đất muốn triển khai dự án. Cơ quan chức năng sẽ xem xét và xử lý hồ sơ
Trình tự thủ tục
Quy trình thủ tục thuê đất khu công nghiệp
Bước 1: nhà đầu tư cần tìm kiếm và nghiên cứu chọn lọc được khu công nghiệp thích hợp và thỏa thuận với đơn vị chủ quản về hạ tầng, vị trí, diện tích, dịch vụ tiện ích, giá, phí và phương thức thanh toán
Bước 2: liên hệ đơn vị cho thuê đất công nghiệp để trao đổi và thỏa thuận về một số vấn đề quan trọng như diện tích, vị trí, cơ sở hạ tầng, tiện ích, giá cả, phí và phương thức thanh toán
Bước 3: ban quản lý khu kinh tế cho chủ trương tiếp nhận đầu tư của nhà đầu tư
Bước 4: sau khi có chủ trương tiếp nhận đầu tư, công ty cho thuê đất công nghiệp và chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng thuê đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 5: đăng ký thành lập doanh nghiệp hay chi nhánh doanh nghiệp để trực tiếp đầu tư tại dự án. Sau khi đăng ký thành lập doanh nghiệp nhà đầu tư tiến hành trình ban quản lý khu kinh tế cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án
Bước 6: công ty thuê đất công nghiệp và nhà đầu tư bàn giao mặt bằng
Bước 7: nhận mặt bằng và thực hiện các thủ tục để tiến hành xây dựng nhà xưởng, khu chế suất, cụm công nghiệp, làng nghề theo kế hoạch
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quyền của người thuê lại đất trong khu công nghiệp”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Việc bán tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất khi xử lý thế chấp về bản chất là một cách thức doanh nghiệp thuê lại đất có kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp bán tài sản gắn liền với đất của mình. Tuy vậy, đặc thù của việc thuê đất trong khu công nghiệp và doanh nghiệp thuê lại đất từ chủ đầu tư, không phải thuê trực tiếp từ Nhà nước, nên việc áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ không được áp dụng.
Những năm trở lại đây việc sử dụng đất nông nghiệp trái phép ngày càng diễn ra nhiều hơn, với các quỹ đất bị bó hẹp lại thì câu chuyện chuyển đổi đất công nghiệp thành đất thổ cư trở nên sốt nóng hơn bao giờ hết. Các cá nhân hoặc tổ chức đều không có quyền chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Việc này cần phải có sự cho phép của chính quyền, tất cả các hành vi chuyển đổi đều là vi phạm pháp luật.
Cơ sở để chủ đầu tư đất khu công nghiệp và các ban ngành chủ trương xin chuyển đổi là nghị định 82/2018/NĐ-CP cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu xét thấy tình hình phù hợp với quy hoạch đất ở địa phương. Tuy nhiên nhiều chuyên gia đã tỏ ra lo ngại nếu không quản lý chặt chẽ vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất công nghiệp sẽ tạo ra một làn song ồ ạt xin cấp phép chuyển đổi đất công nghiệp thành đất thổ cư điều đó dẫn đến các hệ lụy, việc cắt xén đất, chia lô, bán nền để kiếm lợi nhuận sẽ tạo ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản công nghiệp.
Theo luật đất đai 2018 hợp nhất tại điều 149 khoản 2, trong trường hợp doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì doanh nghiệp đó có quyền cho thuê lại đất khu công nghiệp với hình thức thầy đất khu công nghiệp trả tiền một lần.
Nếu trường hợp doanh nghiệp đầu tư được nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp trả tiền hằng năm thì chỉ có quyền cho thuê lại đất khu công nghiệp với hình thức trả tiền thuê đất khu công nghiệp hằng năm.
