Thưa luật sư, ngày xưa vợ chồng tôi sống và làm việc ở Hà Nội, nhưng do tình hình khó khăn và buôn bán thua lỗ nên quyết định về quê để buôn bán. Do không có đất nên chúng tôi muốn xây nhà trên mảnh đất của địa phương trồng cây lâu năm. Tôi muốn hỏi luật sư là Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được bồi thường không? Quy định về vấn đề này như thế nào? Nếu chúng tôi Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị phạt không? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Giải pháp quản lý đất công ích? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo quy định, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm.
Bao gồm các loại cây công nghiệp lâu năm như cao su, ca cao, chè, điều, tiêu, dừa,.. hay các loại cây ăn quả như bưởi, cam, măng cụt, nhãn, sầu riêng, xoài; cây dược liệu như hồi, quế, sâm,… Ngoài ra còn có các loại cây lâu năm để lấy gỗ, bóng mát, cảnh quan như xoan, bạch đàn, keo, hoa sữa, lộc vừng,…
Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm
Theo quy định, trường hợp Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng đất theo thời hạn không quá năm mươi năm.
Trường hợp Khi cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của nhà nước: Thời hạn thuê là không quá 50 năm, trong trường hợp sau khi hết thời hạn mà chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê đất thì Nhà nước xem xét cho thuê.
Nếu sau khi hết thời gian giao đất nhưng tổ chức lại có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét tiếp tục giao đất nhưng không quá thời hạn cho phép.
Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở
+ Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện
+ Căn cứ theo nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, có đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư
Luật sư Hảo cho biết, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung theo NĐ 01/2017/NĐ-CP. Trình tự thực hiện như sau:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Về thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
Nghĩa vụ tài chính: sau khi hồ sơ của bạn được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải hoàn thành những nghĩa vụ tài chính sau:
+Tiền sử dụng đất: được tính bằng giá chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất ở. Bạn tham khảo quy định tại địa phương quy định chi tiết về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất để biết rõ hơn giá đất theo giá nhà nước của đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư.
+Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quy định trong bảng giá của địa phương
+Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số loại phí: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,…
Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được bồi thường không
Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đã có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,…thì sẽ được bồi thường.
Điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 88 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Thứ nhất, khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Thứ hai, khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Biết có thông tin thu hồi đất, người dân trồng cây, xây nhà lên có được bồi thường không?
Nhiều người băn khoăn, liệu sau khi có thông tin sẽ thu hồi đất mới tiến hành trồng thêm cây, xây thêm nhà trên diện tích đó có được nhận tiền bồi thường không?
Theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai 2013, các trường hợp dưới đây sẽ không nhận được tiền bồi thường:
Thứ nhất, tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các Điểm a, b, d, đ, e, i Khoản 1 Điều 64 và Điểm b, d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
Theo đó, nếu cá nhân, hộ gia đình mà tiến hành trồng cây, xây nhà sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không nhận được tiền bồi thường. Còn nếu cây được trồng, nhà, công trình được xây trước thời điểm có thông báo thu hồi đất thì vẫn được bồi thường.
Thu hồi đất phải thông báo trước bao nhiêu ngày?
Theo Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013, trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết.
Theo đó, thời gian thông báo thu hồi đất nông nghiệp chậm nhất là 90 ngày; đất phi nông nghiệp chậm nhất là 180 ngày.
Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất trong khu vực bị thu hồi đồng ý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thì thời gian thông báo thu hồi đất có thể ngắn hơn quy định trên.
“Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định” – Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân được đền bù về đất trồng cây lâu năm nếu đủ điều kiện được đền bù theo quy định. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất nhà nước thu hồi đất và giá đất bồi thường được xác định cụ thể tại địa phương do UBND cấp tỉnh quyết định.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có được bồi thường không”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, giá đền bù đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định tại Điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất trồng cây lâu năm đã hết hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, người bán có thể đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.
theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất phải đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Do đó, không được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm. Để có thể xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với khu vực nông thôn, diện tích đất chuyển mục đích trái phép (gọi chung là “Diện tích “) thì bị phạt:
+ Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng: nếu diện tích nhỏ hơn 0,02 héc ta.
+ Phạt tiền từ 5 – 8 triệu đồng: nếu diện tích ít hơn 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 8 – 15 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta.
+ Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.
+ Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng: nếu diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta.
+ Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng: nếu diện tích từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.
+ Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng: nếu diện tích > 03 héc ta.
– Đối với khu vực đô thị, mức phạt khi chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp khác thì mức phạt sẽ bằng 02 lần so với mức phạt tại khu vực nông thôn.
– Biện pháp khắc phục hậu quả:
+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm
+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
