Pháp luật nước ta hiện nay không chỉ cho phép cá nhân được quyền đứng tên trên giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, việc xác định các thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất hiện nay còn gặp rất nhiều bất cập và khó khăn. Do đó, rất nhiều thắc mắc của người dân về vấn đề này được gửi đến cho chúng tôi. Cụ thể, các thắc mắc xoay quanh vấn đề cách xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất) như thế nào? Căn cứ xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất) là gì? Quy định về việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình ra sao? Tất cả những khúc mắc này sẽ được Tư vấn luật đất đai giải đáp thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Hay nói cách khác, “Hộ gia đình sử dụng đất” có thể hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thực trạng vấn đề xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất)
Thực tế, có rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai khi mà miếng đất tranh chấp được Nhà nước cấp theo dạng giao cho hộ gia đình. Các cá nhân thường lầm tưởng rằng, chỉ cần là người có huyết thống, chung sổ hộ khẩu với chủ hộ sẽ được xem là thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Đồng thời, đây cũng được xem là một trong những lỗ hổng trong quá trình đưa vào pháp luật vào trong thực tiễn ở nước ta, khi mà các cơ quan chức năng (đặc biệt là cán bộ ở từng địa phương không sát sao, tìm hiểu kỹ càng), khiến việc phân chia di sản thừa kế, chia tài sản dưới dạng cấp cho hộ gia đình còn nhiều sai sót, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cá nhân liên quan. Thực tiễn áp dụng quy định này đã bộc lộ một số bất cập sau:
– Một là, thực tế có những hộ gia đình mà vợ chồng là quan hệ hôn nhân thực tế, xác lập sau ngày 03/01/1987 đến nay vẫn chưa đăng ký kết hôn theo quy định, quan hệ hôn nhân này không được pháp luật thừa nhận là vợ chồng. Nếu họ cùng tạo lập được tài sản chung là quyền sử dụng đất và được Nhà nước cấp chung cho hộ gia đình thì nam nữ sống chung như vợ chồng không đăng ký kết hôn này có phải là thành viên hộ gia đình sử dụng đất để được xác định là những người cùng sử dụng hay không? Đây được xem là vấn đề, khúc mắc lớn nhất trong việc giải quyết vấn đề về thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
– Hai là, thực tế có rất nhiều trường hợp có sự biến động về đất, như: tách, nhập thửa; chuyển mục đích sử dụng đất… dẫn đến việc cấp mới, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt, tại thời điểm cấp mới, thành viên trong hộ gia đình có sự thay đổi. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định thành viên hộ gia đình, mà pháp luật chưa đưa ra những quy định nhất quán, cụ thể nhằm giải quyết vấn đề này.
– Ba là, xác định công sức đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất đối với thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Khi đất được cấp cho hộ thì những người đang sống cùng nhau sẽ trở thành những người cùng có quyền quản lý, sử dụng cho dù không có đóng góp hình thành nên tài sản, bởi pháp luật hiện hành chỉ quy định thời điểm và mối quan hệ để xác định tư cách thành viên mà không xét đến công sức đóng góp. Điều này dẫn đến sự bất công bằng trong việc xác định quyền lợi hợp pháp của mỗi cá nhân trong hộ gia đình.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận tính tích cực của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hộ gia đình. Nó tạo ra tính thống nhất, công bằng, khách quan cho mỗi cá nhân. Đồng thời, hạn chế đến mức tối đa tình trạng tranh chấp, xung đột về tài sản khi ly hôn giữa vợ và chồng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho con cái.
Căn cứ xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất)
Cũng căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ở trên, có thể thấy, thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, trong các trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Như vậy, theo quy định của pháp luật để xác định hộ gia đình sử dụng đất, những thành viên có quyền đối với quyền sử dụng đất đó, ta sẽ căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cách xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất)
Có thể thấy, việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình là việc công nhận quyền sử dụng đất với những người đang sống chung tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu. Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Nói cách khác, hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố:
– Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
– Đang sống chung trong hộ gia đình;
– Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy, để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, người ta thường xác định tại thời điểm Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, hộ đó bao gồm những thành viên nào. Đồng thời, những thành viên đó phải đảm bảo được những yếu tố nhất định theo quy định của pháp luật. Xác nhận xem tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình gồm những thành viên nào, được xem là cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất khách quan, rõ ràng và chính xác.
Quy định về việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Như chúng tôi đã phân tích, hộ gia đình sử dụng đất về bản chất là việc sử dụng đất hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình đó. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được thực hiện như sau:
Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Như vậy, tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận cho hộ gia đình sẽ là tài sản chung của các thành viên của hộ gia đình đó và việc mua bán/chuyển nhượng tài sản này phải được sự thỏa thuận, nhất trí của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Nếu trong trường hợp không có thỏa thuận thì tùy thuộc vào phần quyền sử dụng đất của mình/phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình mà từng thành viên trong hộ gia đình được bán/chuyển nhượng cho người khác không phải là các thành viên trong hộ gia đình khi các thành viên của hộ gia đình không đồng ý mua phần tài sản của họ.
Tóm lại, để mua được phần tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì cần phải có sự đồng ý của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình (thành viên có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo pháp luật hôn nhân gia đình) và các thành viên này phải là các thành viên cùng sống chung, cùng được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng chứng thực (công chứng đất)”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay, quy định này được nêu rõ tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:
c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.”.
Như vậy, tại bìa ngoài của Giấy chứng nhận sẽ ghi “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi anh chuyển nhượng đất hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hộ anh được cấp năm 1995 nhưng con út anh sinh năm 1998 thì con út anh không có quyền đối với thửa đất trên. Lý do con út anh không có quyền ngăn cản hay từ chối chuyển nhượng vì không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ và các thành viên khác. Nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Căn cứ theo quy định trên thì con dưới 18 tuổi vẫn có quyền đối với thửa đất, vì vẫn là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
