Quy định về thời điểm xác định giá đất bồi thường

08/09/2022 | 15:37 29 lượt xem Hương Giang

Khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường cho người dân. Tuy nhiên, việc bồi thường đất khi bồi thường lại không căn cứ vào giá thị trường để xác định giá đất bồi thường. Cụ thể pháp luật quy định về vấn đề bồi thường đất như thế nào? Thời điểm xác định giá đất bồi thường được xác định ra sao? Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất theo quy định mới nhất 2022 thực hiện theo nguyên tắc nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những vấn đề này nhé.

Căn cứ pháp lý

Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.

Như vậy, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

(2) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Thời điểm xác định giá đất bồi thường
Thời điểm xác định giá đất bồi thường

Nguyên tắc xác định giá đất bồi thường 

Thu hồi đất của người dân là việc cơ quan có thẩm quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất mà trước đó nhà nước trao cho người dân có đất. Việc thu hồi phải được bồi thường và đảm bảo tốt nhất lợi ích cho người bị thu hồi đất.

Giá trị bồi thường phải  tương xứng với phần diện tích đất, cần xem xét loại đất, mục đích sử dụng đất để đưa ra mức giá bồi thường phù hợp có thể chênh lệch ít so với giá thị trường nhưng không được quá thấp thiệt hại đến người có đất bị thu hồi.

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Khi xác định giá đất cần đảm bảo tuân thủ đúng theo nguyên tắc tại Điều 112 Luật đất đai 2013:

  • Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
  • Theo thời hạn sử dụng đất
  • Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường
  • Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

Thời điểm xác định giá đất bồi thường

Việc xác định giá đất được dựa trên cơ sở điều tra, thu thập các thông tin liên quan đến thửa đất, xác định mục đích sử dụng đất, giá đất thị trường, thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.  

Mức bồi thường được áp dụng theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Tuy nhiên theo quy định (Điều 67 Luật đất đai 2013) về quy trình thu hồi đất thì trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải ban hành thông báo thu hồi đất.

Thời hạn bồi thường là bao lâu?

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường cho người sử dụng đất (khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai 2013).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật đất đai 2013 thì trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mới nhất 2022

Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.

Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.

Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó giá đất 01m2 được bồi thường là 26 triệu đồng.

Quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1. Thông báo và ra quyết định thu hồi đất

  • Thời hạn thông báo chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
  • Nội dung thông báo bao gồm: kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
  • Người có đất thu hồi phối hợp với cơ quan, tổ chức làm  nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

3. Lấy ý kiến, thẩm định và lập phương án bồi thường

4. Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường

5. Tổ chức chi trả bồi thường

Trong trường hợp người có đất bị thu hồi không đồng ý với quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất.

Sau khi thực hiện giải quyết khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cưỡng chế thu hồi đất. Trình tự thủ tục được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai.

Việc bồi thường đất đai khi có quyết định thu hồi đất cần được bồi thường với mức giá phù hợp để đảm bảo đời sống cho người dân, tránh được tranh chấp không mong muốn xảy ra giữa cơ quan có thẩm quyền với người dân.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Thời điểm xác định giá đất bồi thường”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ có được Nhà nước bồi thường không?

Theo quy định, mặc dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
(1) Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Tiền bồi thường có được tính theo giá thị trường không?

Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá đền bù hay giá bồi thường về đất không tính theo giá thị trường.

Người dân có được thỏa thuận về giá bồi thường không?

Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
“…
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Như vậy, tiền bồi thường về đất do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.