Hiện nay, các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đai ngày càng nhiều. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên bán hoặc bên mua luôn tận dụng lỗ hổng của hợp đồng để đem lại lợi ích cho chính mình. Điều này dẫn đến việc vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (cụ thể là vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) diễn ra ngày càng phổ biến; nó gây ra ảnh hưởng lớn đối với bên còn lại. Chính vì vậy, để nắm được quy định pháp luật về các vấn đề liên quan đến vi phạm hợp đồng chuyển nhượng, mời bạn đọc theo dõi bài viết “Vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” của Tư vấn luật đất đai.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất. Việc đăng ký biến động được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng; còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những điều kiện gì?
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Căn cứ tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”.
Tại Điều 501 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất:
1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng nội dung hợp đồng mà hai bên đã giao kết.
Vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xử lý thế nào?
Khi hai bên đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng một trong hai bên (bên bán và bên mua) không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng thì là vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu nhận thấy một bên có dấu hiệu vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bị vi phạm có thể tiến hành xử lý bên vi phạm như những gì đã giao kết, đưa ra trong hợp đồng chuyển nhượng về vấn đề bồi thường thiệt hại.
Nếu bên vi phạm và bên bị vi phạm không thỏa thuận bồi thường được như trong hợp đồng đã giao kết thì bên bị vi phạm có thể kiện lên cơ quan Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, 04 trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Có thể bạn quan tâm
- Tách thửa đất mất bao lâu theo quy định mới?
- Phí đo đạc tách thửa đất hiện nay là bao nhiêu?
- Quy định tách thửa đất rừng sản xuất năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Luật tách thửa đất 2022 có điểm gì nổi bật?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đền bù đất, thủ tục mua bán, cho thuê, làm sổ đỏ mất bao nhiêu tiền, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
– Căn cước công dân của các bên
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong tình trạng độc thân.
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được thỏa thuận về nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các nội dung phải phù hợp với quy định của Pháp luật cũng như Bộ luật dân sự.
Bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định không quá 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ.
Trường hợp ngoại lệ đối với bất động sản ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tối đa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quá 20 ngày.
