Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên phải làm sao?

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có mua một mảnh đất của nhà hàng xóm từ năm 2009, lúc đó vì chưa hiểu biết về pháp luật nên chúng tôi không biết là phải làm thủ tục sang tên nên chúng tôi chỉ viết giấy mua bán có chữ ký của hai bên. Bây giờ nhà tôi đang muốn xây nhà trên mảnh đất đó thì mới biết là cần phải sang tên sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi là “Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên” thì phải làm thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Việc sang tên quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng đất là điều bắt buộc, tuy nhiên hiện nay có rất nhiều người dân chưa nắm được các quy định này nên vẫn còn tồn tại rất nhiều trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên. Sau đây mời bạn hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai đã quy định, theo đó thì chỉ khi các bên đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng mới hợp pháp. Các điều kiện chuyển nhượng này đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật liên quan.

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

Cấm nhận chuyển nhượng

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Chuyển nhượng có điều kiện

Theo Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện gồm:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

Nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng có điều kiện thì chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng hợp pháp.

Nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng có điều kiện thì dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng vẫn trái pháp luật, không thể sang tên Giấy chứng nhận.

Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên

Đất đai là một loại tài sản quý giá và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, vậy nên khi người dân muốn chuyển sở hữu đất đai thì pháp luật nước ta bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau mà nhiều trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên dẫn đến việc xảy ra nhiều tranh chấp.

Một trong những căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai.

Mua bán nhà đất từ trước 01/7/2014

Hiện nay, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền được quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Mua bán nhà đất từ 01/7/2014 đến nay

Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở từ ngày 01/7/2014 đến nay mà chưa sang tên thì các bên thực hiện đúng thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất

Hoạt động sang tên ( hay còn được gọi là chuyển nhượng) quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất đang diễn ra rất sôi động tại nước ta, đặc biệt là tại các thành phố lớn khi mà nhu cầu sử dụng đất đai và nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đây là một hoạt động mua bán  đặc biệt và phải tuân thủ đúng trình tự thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật. 

Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Người có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.

Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.

Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:

– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.

Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân với người chuyển nhượng, lệ phí trước bạ đối với người nhận chuyển nhượng tại cơ quan thuế nơi có quyền sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

Bước 3: Đăng ký biến động

– Nộp hồ sơ: Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

+ Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

+ Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

– Tiếp nhận, giải quyết

+ Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

– Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Chi phí sang tên Sổ đỏ

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

– Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên

Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc và nhu cầu sử dụng dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về chia nhà ở khi ly hôn. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp