Chi phí tách thửa đất nông nghiệp bao nhiêu?

31/08/2022 | 15:33 9 lượt xem Hoàng Yến

Dạ thưa Luật sư, hiện tôi sở hữu mảnh đất rộng 3ha. Tôi muốn tách thửa đất ấy để bán. Cho tôi hỏi pháp luật có quy định gì về trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thực hiện giao dịch mua bán không? Và chi phí tôi bỏ ra để hoàn tất thủ tục, quy trình là bao nhiêu? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về tách thửa đất nông nghiệp cũng như làm sáng tỏ về phần Chi phí tách thửa đất nông nghiệp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2013
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp

Để được tách thửa đất nông nghiệp, thì cần phải đáp ứng những điều kiện cơ bản dựa trên các quy định pháp luật về Luật Đất đai như sau:

  • Người muốn tách thửa đất nông nghiệp phải là chủ sở hữu đất và đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
  • Đất nông nghiệp đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 3, khoản 186 và khoản 1, điều 168 của luật đất đai 2013
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án
  • Đất nông nghiệp đó không phải là đất tranh chấp
  • Điều kiện về chiều rộng mặt tiền và độ sâu của thửa đất so với ranh giới xây dựng;
  • Đất không thuộc dự án phát triển nhà ở theo kế hoạch hoặc dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch;
  • Đất không gắn liền với nhà ở trong trường hợp Nhà nước cho thuê;
  • Đất không nằm trong khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra thông báo thu hồi đất;
  • Diện tích để tách thửa đất phải đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa đất.
  • Trường hợp diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa

Theo các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Quy trình, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ để tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa, bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa đất nông nghiệp theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ gia đình hoặc cá nhân; (kèm theo Thông tư số 24/2014 / TT-BTNMT)
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối với các trường hợp thế chấp đất tại tổ chức tín dụng;
  • Văn bản thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
  • Kế hoạch chuyển đổi quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, đã được Ủy ban nhân dân huyện, huyện, thị xã, tỉnh, thành phố phê duyệt;
  • Biên bản giao nhận đất theo kế hoạch dồn điền đổi thửa đối với đất nông nghiệp nếu có.

Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ như trên cho Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp Huyện, Quận, Thành phố trực thuộc Tỉnh.

Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đưa ra một phiếu hẹn cho người nộp đơn và phải làm như sau:

  • Điều người đến đo đạc, kiểm tra địa chính theo yêu cầu của chủ đất để tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình và nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác cho người sử dụng đất muốn lấy giấy chứng nhận QSDĐ cho thửa đất mới được tách;
  • Điều chỉnh, cập nhật biến động đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 
  • Bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác cho người được cấp hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để bàn giao hồ sơ ở cấp xã.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng 3 ngày làm việc, nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Đối với miền núi, đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian được tăng thêm 10 ngày, ngoại trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp
Chi phí tách thửa đất nông nghiệp

Chi phí tách thửa đất nông nghiệp

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng: 

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng thửa đất

Thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế, nhận tặng cho là quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)

Lệ phí trước bạ

Đây là chi phí đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất khi người dùng muốn chia một thửa đất thành các thửa đất khác nhau và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi thửa đất mới hình thành.

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)

Phí đo đạc và lập bản đồ địa chính

Mức phí tối đa để đo đạc và lập bản đồ địa chính không được vượt quá 1.500 đồng / m2.

Lệ phí thẩm định và các chi phí khác

  • Lệ phí thẩm định là 0,15%.
  • Ngoài các khoản phí phân chia thửa đất nêu trên, người sử dụng đất còn phải đóng góp một số chi phí khác như: đăng ký biến động đất đai; lệ phí khi cấp sổ đỏ;… Tùy thuộc vào các trường hợp khác nhau, người sử dụng đất muốn tách đất sẽ phải trả thuế; phí khác nhau.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Chi phí tách thửa đất nông nghiệp“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, giá đền bù đất 50 năm,Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, mẫu đơn xin thay đổi tên trong sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,chia đất khi ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương
Ngoài ra, tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách thửa thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất thổ cư không?

Căn cứ Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:..
d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất người người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đất trồng cây lâu năm lên đất ở) thì thửa đất của bạn còn phải phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch của UBND cấp tỉnh, kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành.