Chào Luật sư, tôi là A, sinh sống và làm việc tại thành phố H. Năm ngoái tôi có được bà nội tặng cho một mảnh đất và căn nhà trên đó. Do hiện tại tôi không có nhu cầu sử dụng nên tôi đang có ý định chuyển nhượng cho người khác. Tôi có nghe mọi người nói là muốn chuyển nhượng thì ngoài phải đóng thuế thu nhập cá nhân còn phải đóng thuế giá trị gia tăng. Do không hiểu biết về pháp luật nên tôi không rõ quy định này như thế nào. Vậy nên tôi muốn hỏi Luật sư là: Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là bao nhiêu? Rất mong được Luật sư giải đáp!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, để có câu trả lời, mời bạn cùng Tư vấn Luật Đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật thuế giá trị gia tăng 2008
- Nghị định số 219/2013/NĐ-CP
- Nghị định 49/2022/NĐ-CP
Thuế giá trị gia tăng là gì?
Khái niệm thuế giá trị gia tăng được quy định tại Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 như sau:
“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.”
Như vậy, thuế giá trị gia tăng (GTGT) là thuế chỉ áp dụng trên phần giá trị tăng thêm mà không phải đối với toàn bộ giá trị hàng hóa, dịch vụ.
Thuế giá trị gia tăng là loại thuế gián thu, được cộng vào giá bán hàng hóa, dịch vụ và do người tiêu dùng trả khi sử dụng sản phẩm đó. Mặc dù người tiêu dùng mới chính là người chi trả thuế giá trị gia tăng, nhưng người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước lại là đơn vị sản xuất, kinh doanh.
Thuế giá trị gia tăng còn có cách gọi thông thường khác là thuế VAT. Cụm từ VAT là viết tắt bằng tiếng anh của tử Value-Added Tax.
Chuyển nhượng bất động sản có phải chịu thuế giá trị gia tăng không?
Căn cứ theo khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) thì chuyển quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế GTGT.
Tuy nhiên, tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC có quy định sẽ phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, khi muốn chuyển nhượng bất động sản (BĐS) thì sẽ không phải chịu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất mà chỉ phải chịu khoản thuế này đối với tài sản gắn liền với đất.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là bao nhiêu?
Cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS
Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP (có hiệu lực ngày 12/9/2022) quy định về xác định giá tính thuế như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Cụ thể, giá đất được trừ để tính thuế GTGT đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng và trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Đối với các cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Thời điểm xác định thuế GTGT
Tại Khoản 4 Điều 8 Thông tư số Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thời điểm xác định thuế GTGT như sau:
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.
Thuế suất
Theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC, chuyển quyền sử dụng đất sẽ không chịu thuế giá trị gia tăng. Do đó, khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả nhà và quyền sử dụng đất thì giá đất sẽ được trừ khi tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT đối với phần còn lại khi tính thuế GTGT là 10% đối với hàng hóa, dịch vụ thông thường không thuộc dạng không chịu thuế, 0%, 5%.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS là bao nhiêu?“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giá đất bồi thường khi thu hồi đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng được quy định tại Điều 3 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 (được sửa đổi qua các năm 2013, 2014, 2016) như sau:
Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Theo Điều 3 Thông tư 219/2013/TT-BTC, người nộp thuế GTGT gồm: người nộp thuế GTGT là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT ở Việt Nam, không phân biệt ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế GTGT (sau đây gọi là người nhập khẩu).
Có thể nộp Thuế GTGT tại các địa điểm sau:
(i) Thông qua ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác và tổ chức dịch vụ theo quy định của pháp luật;
(ii) Tại Kho bạc Nhà nước;
(iii) Tại cơ quan thuế quản lý thu thuế;
(iv) Thông qua tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế.
Công thức tính thuế giá trị gia tăng tổng quát:
Thuế giá trị gia tăng phải nộp = Giá tính thuế giá trị gia tăng * Thuế suất.
Công thức tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ:
Thuế GTGT cần nộp = Thuế GTGT đầu ra – Thuế GTGT đầu vào
