Câu hỏi: chào luật sư, gia đình tôi có 4 anh em và mỗi người đều sinh sống và làm việc tại một nơi khác nhau. Ngày trước trước khi bố tôi mất thì có để lại cho bốn anh em tôi một mảnh đất rộng hơn 100 mét vuông. Vì đây là mảnh đất bố cho 4 anh em chung nhau nên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều ghi tên cả 4 anh em chúng tôi. Bây giờ tôi đang có ý định bán phần đất của tôi đi để lấy vốn làm ăn. Luật sư cho tôi hỏi là đất đồng sở hữu thì có được phép sang tên không ạ?. Nếu được thì “Thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu” ra sao ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Để biết rõ hơn các thông tin chi tiết về thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu, Mời các bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc của các bạn về vấn đề sổ hồng đồng sở hữu qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Sổ hồng đồng sở hữu là gì?
Sổ hồng là loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Có 2 loại sổ hồng: sổ hồng riêng và sổ hồng đồng sở hữu(hay còn gọi là sổ hồng chung)
Sổ hồng riêng
Sổ hồng riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng.
Sổ hồng đồng sở hữu
Sổ hồng đồng sở hữu là một loại giấy chứng nhận quyền chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt có nhiều hơn hai chủ sở hữu mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng của chủ sở hữu.
Đồng sở hữu được quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.“
Theo đó, những người đồng sở hữu sổ hồng sẽ được cấp mỗi người một sổ, trừ trường hợp yêu cầu trao Giấy chứng nhận cho người đại diện. Trên Giấy chứng nhận bắt buộc phải ghi thông tin họ tên của những người đồng sở hữu.
Khi được cấp sổ hồng chung thì từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 1 bản sổ hồng có giá trị tương tự nhau, không phải tập trung vào một cuốn duy nhất. Điểm khác biệt chỉ ở chỗ tên người sở hữu, sổ của ai sẽ có tên người đó. Sổ chỉ ghi tổng diện tích. Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu sẽ tự làm biên bản thỏa thuận giữa các bên với nhau.
Sổ hồng đồng sở hữu có sang tên được không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho, sang tên Sổ hồng đồng sở hữu phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Thực tế, có nhiều trường hợp, chỉ một số thành viên muốn chuyển nhượng, sang tên, tặng cho nhà đất. Vì thế, theo Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:
“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.“
Theo đó, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng, sang tên phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình). Sau đó chuyển nhượng, sang tên riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Như vậy, Sổ hồng đồng sở hữu có thể sang tên cho người khác, tuy nhiên phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất hoặc phải tách thửa nếu các thành viên khác không đồng ý.
Từ quy định trên thì trước khi bán phần sở hữu của mình cho người khác nếu các đồng sở hữu không đồng ý, người bán phải ưu tiên bán cho các đồng sở hữu trước. Nếu các đồng sở hữu không mua thì được bán cho người khác.
Trường hợp 1: Các Đồng sở hữu đồng ý cho người bán bán cho người khác.
Trong trường hợp này, bên bán và bên mua sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng như bình thường và có văn bản đồng ý của các bên đồng sở hữu.
Sau đó, phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cập nhật sổ đỏ mới cho các bên.
Trường hợp 2: Các đồng sở hữu không đồng ý cho bán và không chấp nhận mua phần bán đó.
Trường hợp này, Quý khách có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần sở hữu của mình. Việc tách thửa phải đảm bảo các yếu tố :
- Thửa đất được tách phải có diện tích lớn hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định
- Có văn bản đồng ý của các bên đồng sở hữu chung.
Thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu
Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng
Bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Khi đạt được thỏa thuận chung, cả hai bên tới văn phòng công chứng tại địa phương có đất cần giao dịch. Để tiến hành công chứng.
Các giấy tờ cần thiết để công chứng bao gồm:
- Với bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) cần: CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu).
- Với bên bán (Bên chuyển nhượng) cần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu có), Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Bước 2: Làm thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu
Làm thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch.
Hồ sơ gồm có:
- Các giấy tờ được công chứng mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản
- 2 hợp đồng chuyển nhượng
- 2 tờ khai lệ phí trước bạ
- 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- 1 đơn xin đăng ký biến động đất đai
- 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên)
- 2 sơ đồ vị trí nhà đất
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Thời gian thực hiện thủ tục:
Thời gian thực hiện trả kết quả sang tên nhà đất đồng sở hữu quyền sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trên thực tế thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu có thể kéo dài hơn rất nhiều so với thời gian nêu trên.
Chi phí thực hiện thủ
Tùy vào quy định của Hội đồng nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà khoản tiền khi làm lệ phí thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu là khác nhau. Đồng thời, tùy thuộc vào từng trường hợp (vị trí, diện tích thửa đất,…) mà có tiền phải nộp khác nhau.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục sang tên sổ hồng đồng sở hữu“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như giá thu hồi đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Phù hợp với những người có nguồn thu nhập thấp: Với những người có nguồn thu nhập thấp hoặc trung bình muốn sở hữu căn nhà riêng, nhưng lại không đủ tài chính, thì Sổ hồng đồng sở hữu sẽ giúp cho họ sở hữu căn nhà với giá rẻ hơn và vẫn có quyền sở hữu đối với tài sản của mình.
Khắc phục không đủ diện tích đất tối thiểu khi tách thửa: Hiện nay, ở một số địa phương (như quận 2,7,9, 12, Thủ Đức, Bình Tân) quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở là 50m2, và chiều rộng không nhỏ hơn 4m. Trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn quy định tách thửa thì việc đồng sở hữu là biện pháp tốt để có thể xin được Sổ hồng.
Người mua đất bằng giấy viết tay: Trường hợp mua đất bằng giấy viết tay thì Sổ hồng đồng sở hữu sẽ giúp người mua tránh khỏi các tình huống xấu như: bị chủ đứng tên trên sổ phá hợp đồng, bị chủ cũ dùng sổ để vay thế chấp,…
Sổ đỏ, sổ hồng đồng sở hữu là xác lập quyền sở hữu cho 2 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định. Nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì rất khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ hồng riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013. Do đó nếu muốn tách thửa đất thì trước hết phải xem nếu đất tách sổ riêng có đảm bảo diện tích đất tách thửa tối thiểu theo quy định của địa phương đó hay không. Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Chuẩn bị hồ sơ xin tách sổ:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Nộp hồ sơ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.
Đóng lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định). Nếu là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa chính.
Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. nếu là khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian hạn thêm theo quy định.
Sổ hồng chung khác sổ hồng riêng ở một số điểm sau đây:
– Chủ thể được cấp giấy chứng nhận:
– Chủ thể được cấp giấy chứng nhận sổ hồng chung là từ 2 cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau, sổ được cấp cho từng cá nhân có chung quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Chủ thể được cấp sổ hồng riêng là một cá nhân hoặc 2 cá nhân trở lên có quan hệ vợ chồng, con cái với nhau đứng tên trên một sổ được cấp.
