Xin chào Luật sư tư vấn, hiện nay tôi đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội, tôi có thắc mắc trong quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn. Cụ thể tôi muốn mua một thửa đất gần nhà, mức giá họ đưa ra phù hợp với mức tài chính của tôi nên tôi muốn xuống tay mua mảnh đất này, tuy nhiên đất này của họ chưa được cấp giấy chứng nhận. Tôi thắc mắc rằng không có sổ đỏ thì có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Thủ tục mua đất không có sổ đỏ năm 2023 như thế nào? Mong luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, với thắc mắc của bạn, bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để nhận được câu trả lời nhé!
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện khi đất đã được cấp GCNQSDĐ. Khi đất, chưa có giấy chứng nhận thì việc thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật thừa nhận.
Trường hợp nào không được sang tên quyền sử dụng đất?
Người được sang tên không thuộc những trường hợp không được sang tên theo quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đa 2013 gồm:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất không đủ các điều kiện thực hiện quyền được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng, gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trường hợp 3: Không đủ điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng đất có điều kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Thủ tục mua đất không có sổ đỏ năm 2023 như thế nào?
Về việc tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng, việc này sẽ diễn ra tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã/ phường. Các giấy tờ cần có gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu các bên liên quan.
Tiến hành kê khai nghĩa vụ thuế tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có đất.
Hồ sơ mua đất không có giấy tờ bao gồm
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất
Hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.
Cần lưu ý gì khi mua đất không có sổ đỏ?
Đối với trường hợp bạn đã lỡ mua phải đất chưa có sổ đỏ, theo các chuyên gia thì tốt nhất bạn nên làm hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. Bên cạnh đó, bạn nên làm thêm giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ bạn có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.
Khi đó, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, bạn cần tìm hiểu thông tin nguồn gốc mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?
Bạn có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.
Bạn cũng cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua đất không có sổ đỏ năm 2023 như thế nào?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan như tư vấn giá đền bù đất 50 năm. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất mới năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Việc ký hợp đồng mua bán nhưng không sang tên hoặc chưa sang tên Sổ đỏ vì một số lý do như tránh nộp thuế, không nắm rõ quy định pháp luật vẫn xảy ra. Trường hợp này người mua có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Như vậy, từ ngày 1.7.2014 đến nay, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần có những nội dung sau:
Thông tin hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất. Bao gồm những thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất,…
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
Điều khoản về việc giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất.
Trách nhiệm nộp thuế và các khoản lệ phí khác.
Phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Cam đoan về trách nhiệm của các bên.
