Xin chào Luật sư, hiện nay tôi đang có nhu cầu mua đất để mở cửa hàng kinh doanh, tuy nhiên tôi được một người bạn giới thiệu một thửa đất với giá khá hợp lý nhưng đấy là đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ. Tôi thắc mắc không biết rằng việc mua đất giãn dân chưa được cấp sổ đỏ có đảm bảo an toàn pháp lý hay không và thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ năm 2023 như thế nào? Mong luật sư tư vấn hỗ trợ giải đáp giúp, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến ban tư vấn luật đất đai, thắc mắc của bạn được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014
Đất giãn dân là đất như thế nào?
Đất giãn dân là một hình thức đất tái định cư với mục đích chính là để ở. Đất giãn dân sẽ giúp giảm bớt áp lực về dân số ở những khu vực đông dân cư. Vị trí của đất giãn dân thường là khu vực ven đô, rìa thành phố,… nhằm giảm bớt mật độ dân số tại khu vực trung tâm.
Hiểu theo cách khác về đất giãn dân là gì? Thì đây là đất ở do chính quyền địa phương cấp cho các hộ gia đình nằm trong diện quy hoạch giải tỏa; gia đình đông người hoặc có hoàn cảnh khó khăn, không có đất ở.
Đất khu giãn dân không được cấp miễn phí. Người sử dụng đất vẫn phải đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, mức phí sử dụng đất là rất thấp, phù hợp với thu nhập của các hộ gia đình có điều kiện khó khăn.
Thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ năm 2023
Theo như bạn trình bày đây là đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ, để thực hiện việc mua phần đất này bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ điều 188, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật khi chuyển nhượng đất là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 3 Điều 167 Bộ đất đai năm 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này“. Căn cứ vào quy định trên thì đất giãn dân đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng cho bạn. Bạn không nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng này, nó sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn, rất khó để bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại sao giá đất giãn dân lại rẻ?
Đất giãn dân được coi là một tùy chọn hấp dẫn với giá rẻ, phần lớn do chưa được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, loại đất này có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giấy chứng nhận sử dụng đất từ nhà nước. Để thực hiện việc chuyển nhượng đất giãn dân, người bán phải đảm bảo đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, người chuyển nhượng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền cấp. Điều này đảm bảo rằng họ là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và có quyền chuyển nhượng đất một cách hợp lệ. Việc kiểm tra và xác minh giấy tờ quyền sử dụng đất là cần thiết để tránh các vấn đề pháp lý sau này và đảm bảo sự bảo đảm cho bên mua.
Thứ hai, đất đang được chuyển nhượng không được gặp phải tranh chấp hay kiện tụng. Việc tranh chấp hay kiện tụng liên quan đến quyền sử dụng đất có thể tạo ra rủi ro và làm giảm giá trị của tài sản. Trước khi tiến hành giao dịch, người bán nên đảm bảo rằng đất không gắn với bất kỳ vấn đề pháp lý nào để đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong việc chuyển nhượng.
Thứ ba, đất phải còn thời hạn sử dụng và không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án. Nếu đất đã hết hạn sử dụng hoặc bị kê biên, việc chuyển nhượng có thể bị hạn chế hoặc gặp khó khăn trong việc thực hiện. Điều này cũng đảm bảo rằng người mua sẽ không gặp phải các vấn đề pháp lý hoặc rủi ro không mong muốn sau khi thực hiện giao dịch.
Tóm lại, việc chuyển nhượng đất giãn dân có thể là một cơ hội tốt để mua tài sản với giá rẻ, nhưng cần tuân thủ các điều kiện cần thiết để đảm bảo tính hợp lệ và an toàn của giao dịch. Người bán nên thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ quyền sử dụng đất, đảm bảo không có tranh chấp hay kiện tụng liên quan đến tài sản, và đảm bảo rằng đất vẫn còn thời hạn sử dụng và không bị kê biên để đảm bảo việc chuyển nhượng diễn ra thuận lợi và an toàn.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua đất giãn dân chưa có sổ đỏ năm 2023“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Tìm hiểu kỹ thông tin mảnh đất bạn dự định mua: Pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ, có tranh chấp gì không,…
Vị trí mảnh đất: Ưu tiên vị trí có giao thông thuận tiện, gần các tiện ích chợ, trường học, bệnh viện, công viên,… có xu hướng phát triển trong tương lai.
Tìm hiểu xem mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không bằng cách kiểm tra hồ sơ địa chính tại UBND cấp xã, huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Tham khảo các mức giá bán phù hợp để tránh bị mua “hớ”.
Đất giãn dân có thể tách thửa bình thường. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý những quy định về việc tách thửa sau đây:
Diện tích đất >= 30m2
Đất có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tính từ chỉ giới xây dựng >=3m
Bên cạnh đó, việc tách thửa cần phải diễn ra dưới sự chứng kiến của các cơ quan có thẩm quyền và những đối tượng trực tiếp liên quan. Cần ghi lại biên bản chi tiết, rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý.
Đất giãn dân là một hình thức đất tái định cư, có tính pháp lý tương đương với đất thổ cư với mục đích chính là để ở. Do đó, bạn hoàn toàn có thể xây nhà trên đất giãn dân.
