Chào Luật sư, hiện nay chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay ra sao? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp thế nào? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp có gì khác so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai cá nhân? Hiện nay thủ tục Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp ra sao? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Điều kiện chuyển nhượng đất là tài sản của doanh nghiệp
Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai doanh nghiệp
Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
+ Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
+ Tờ khai đăng ký thuế;
+ Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp thế nào?
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
| Tài liệu | Ghi chú | |
| Bên bán | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập tổ chức | 01 Bản sao công chứng |
| Biên bản họp hội đồng thành viên | 01 bản gốc | |
| Hóa đơn giá trị gia tăng | 01 Bản sao công chứng | |
| Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp – mẫu 02/TNDN (Bản gốc) | 01 bản gốc | |
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất | 01 bản gốc | |
| Bên mua | Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập tổ chức | 01 bản sao công chứng |
| Biên bản họp hội đồng thành viên | 01 bản gốc | |
| Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất | 02 bản chính | |
| Bộ tờ khai sang tên. | 01 bộ |
- Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo mẫu số 02/TNDN, và xuất Hóa đơn giá trị gia tăng cho bên mua.
- Trường hợp bên chuyển nhượng là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài những giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện theo quy định của pháp luật (bản chính).
- Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì ngoài những giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định (bản chính).
Bước 2 : Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai địa thuộc địa bàn có đất
Bước 3: Nhận kết quả theo giấy hẹn trả sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính
Lệ phí thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai giữa hai doanh nghiệp là bao nhiêu?
Lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đai giữa hai doanh nghiệp bao gồm các chi phí cơ bản sau đây:
- Phí thẩm định hồ sơ : 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (đối với trường hợp có chuyển nhượng);
- Lệ phí cấp đổi, cấp lại (kể cả cấp lại do hết chỗ xác nhận), xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận : 50.000 đồng/lần.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (trong trường hợp không được miễn): 100.000đ/GCN trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất); 500.000đ/GCN trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: 30.000 đồng/bản (đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn bằng một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất);
- Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 30.000 đồng/lần.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thế nào?
a/ Chuyển nhượng nhà, đất là hành vi pháp lý của các chủ thể tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình chuyển giao quyền và nghĩa vụ với nhà, đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
b/ Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở (QSH) nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó. Bao gồm:
– Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo Điều 4 của Luật đất đai 2014 Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
– Nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà kiền kề.
– Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có thể là công trình xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh … hoặc có thể là các loại khác gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai doanh nghiệp”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn, khung giá đền bù đất đai; khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; giá thu hồi đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Để xác định đất có được phép chuyển nhượng hay không, trước tiên phải xem xét nguồn gốc hình thành của nó để phân loại, sau đó cần xác định chủ thể đang sử dụng là ai để xác định sự đặc thù trong việc chuyển nhượng. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân với toàn bộ sở hữu đất đai thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất cho các chủ thể để sử dụng, khai thác đất. Hình thức chuyển giao này chủ yếu được thực hiện qua việc Nhà nước có văn bản giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất, văn bản cho thuê đất có thời hạn trả tiền một lần hoặc trả tiền từng năm tùy theo đối tượng hay mục đích sử dụng…hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể đang sử dụng ổn định đất đó (Điều 17 Luật Đất Đai).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện bắt buộc trước hết phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ Bên chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Hơn nữa, Nhà nước đang thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận các loại đất cho người sử dụng, trước khi cấp Giấy chứng nhận người sử dụng phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất căn cứ vào loại đất, thời gian sử dụng, giá trị đất – số tiền phải nộp có giá trị khá lớn với đa số người dân, vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thường cho người sử dụng đất được nợ các loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất và có ghi trên Giấy chứng nhận. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất có ghi nợ đó họ bắt buộc phải hoàn thành trả nợ cho Nhà nước, thường việc trả nợ này phải được thực hiện trước khi các bên lập văn bản chuyển nhương tại cơ quan có thẩm quyền theo Khoản 1, Điều 168.
Khi thực hiện việc trả nợ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính người sử dụng đất đóng tiền tại Cơ quan thuế hay kho bạc nhà nước, sau đó thực hiện việc xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký Nhà, đất nơi có đất vào trên Giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó các bên nhận chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết để thực hiện thủ tục cần thiết để bên nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ quyền lợi của mình.
– Các bên mang đầy đủ Giấy tờ nêu trên đến Phòng/ Văn phòng công chứng để yêu cầu Công chứng Hợp đồng, giao dịch của các bên.
– Công chứng viên sẽ kiểm tra Giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung Hợp đồng mà công chứng viên soạn.
– Các bên ký tên, lăn tay vào Hợp đồng và Công chứng viên công chứng Hợp đồng.
– Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính Hợp đồng.
