Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất tham gia giao dịch. Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, các bên hợp đồng, nhà đất tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện theo luật định. Tuy nhiên, vì thiếu sự tìm hiểu mà không ít trường hợp gặp phải rủi ro khi ký hợp đồng mua bán nhà. Hãy cùng Bộ phận tư vấn đất đai của Luật sư X tìm hiểu về những rủi ro phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại những kiến thức bổ ích cho độc giả.

Nội dung hợp đồng mua bán nhà

Căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

• Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
• Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
• Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
• Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung theo quy định nêu trên.

Rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà

Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin và nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng, bên tham gia có thể gặp phải những rủi ro sau:

Giấy tờ đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng

Việc giấy tờ đặt cọc không công chứng có thể là do người bán nhà túng thiếu sẵn sàng treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc mua nhà từ nhiều người, ai đến xem mua nhà đất họ cũng đều nhận tiền cọc. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua ngại đến văn phòng công chứng, ngại mất thêm tiền công chứng nên chỉ dùng giấy viết tay để thỏa thuận đặt cọc đến khi phát sinh tranh chấp hay bị bùng tiền cọc thì chẳng có tòa án nào giải quyết được.

Bên bán yêu cầu nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua

Chẳng hạn như việc kéo dài thời gian tạo điều kiện cho người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ, phải trả hết tiền sau đó 1 hoặc 2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng,… cho người mua.

Giấy tờ nhà đất giả

Trường hợp 1: Do lợi dụng sự tin tưởng và thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả, làm giả luôn cả các giấy tờ chứng minh để thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.

Với trường hợp này có thể là chủ nhà không biết hoặc chủ nhà thông đồng với người mua bán để lừa khách hàng.

Trường hợp 2: Chủ nhà cầm chính giấy tờ giả mà mình giữ thực hiện các giao dịch mua bán và họ cũng không hề biết đó là giấy tờ giả. Còn giấy tờ thật đã được cầm cố ở một ngân hàng khác.

Theo cơ quan điều tra cho biết hiện nay có 2 dạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ giả phổ biến.

+ Một là sổ đỏ làm từ phôi thật do Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì lý do nào đó phôi thật bị đánh cắp và tuồn ra ngoài. Đối tượng làm giả nội dung in trên đó như con dấu, vị trí ô đất, chữ ký của người có trách nhiệm …

+ Hai là các đối tượng làm giả hoàn toàn cả phôi lẫn nội dung in trên sổ đỏ.

Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm các địa phương đều nhận được phôi sổ đỏ do Bộ tài nguyên và môi trường cấp. Đơn vị này có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, địa phương nào cấp sổ đỏ sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. 2 yếu tố này là rất quan trọng để biết được đây là sổ đỏ thật hay giả. Để kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 hoặc cả 2 đều không có trong hồ sơ lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in phôi thật.

Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng

Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn muốn bán căn nhà này dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu không biết hoặc chủ quan.

Mua nhà thuộc dự án treo

Thực tế cho thấy có nhiều dự án treo vẫn tồn tại từ năm này qua năm khác cho dù chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà của người mua theo đúng tiến độ. Vì lý do nào đó chẳng hạn như chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị truy cứu trách nhiệm hình sự, … dẫn tới không thể tiếp tục thực hiện dự án.

Rủi ro khi đã trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ nhà

Trường hợp này khá phổ biến hiện nay, người mua nhà tại các dự án dù đã trả đủ tiền nhưng vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà theo hẹn từ chủ đầu tư. Điều này gây nên những khó khăn cho người mua và tạo nên làn sóng tranh chấp lớn ảnh hưởng tới dự án nhà ở.

Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được

Thực tế có trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ sau khi thanh toán hoàn tất tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng vì không đủ khả năng chi trả nên họ muốn bán lại. Tuy nhiên theo quy định nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 5 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch. Do đó nhiều người gặp phải tình huống dở khóc, dở cười khi mua nhà gặp

Lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đỏ hoặc không hợp tác để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua dù hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán có công chứng thì hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp.

Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Với trường hợp nêu trên, bên bán đã có hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng.

Để giải quyết, hai bên cần thỏa thuận thương lượng hòa giải, nếu không thể hòa giải thì bên mua có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng, làm căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Dính tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắc là điều không người mua nào mong muốn. Để phòng ngừa tình trạng trên, trong hợp đồng mua bán nhà đất, bên mua có thể bổ sung điều khoản nêu rõ trong trường hợp do lỗi của bên bán dẫn đến bên mua không thể sang tên trên sổ đỏ, hoặc sang tên chậm trễ thì bên bán phải bồi thường thiệt hại và bị phạt một mức tiền nào đó.

Ngoài ra, bên mua có thể thỏa thuận với bên bán là thanh toán trước 95% tiền mua nhà đất, phần còn lại 5% sẽ thanh toán khi hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ.

Mời bạn xem thêm:

• Từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nào?
• Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc năm 2022
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết Tư vấn luật đất đai tư vấn về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Tư vấn luật đất đai luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.101.102 để được các chuyên gia pháp lý của Tư vấn luật đất đai tư vấn trực tiếp.

Câu hỏi thường gặp