Thưa luật sư, nhà tôi có được chia 1 mảnh ruộng, nhưng do chỗ ruộng nhà tôi không có mương nên khô hanh và không có trồng lúa được. Hạn khoán ở địa phương chúng tôi là 10 năm vì không thể trồng lúa nên nhà chúng tôi đã chuyển sang trồng hành cũng không lên vì đất khô cằn. Đầu năm 2019 thì gia đình chúng tôi muốn mở trang trại nuôi gà. Luật sư có thể tư vấn cho chúng tôi là trường hợp của chúng tôi xin chính quyền địa phương thì có được không theo quy định đất đai? Làm trang trại trên đất ruộng có được không? Thủ tục để xin như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Làm trang trại trên đất ruộng? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Làm trang trại trên đất ruộng có được không?
Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Ngoài ra, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ có quy định:
“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”
Trường hợp c chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất làm trang trại sẽ không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất trang trại gồm có:
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
– Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Làm trang trại trên đất ruộng cần thủ tục gì?
Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của luật đất đaingày 15/5/2014 của Chính phủ, như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Bước 2: Sau đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định:
Điều 12. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ
1. Sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 11 như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;…..”
Tại điểm a khoản1 Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định : Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Do đó, đối chiếu với khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc thì thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.
Như vậy, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động đất.
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Đất trang trại và thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Điều 142. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại ( Luật đất đai năm 2013 )
2. Đất sử dụng cho kinh tế trang trại gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật này; đất do Nhà nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất do nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp.
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp thì được tiếp tục sử dụng theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này thì được tiếp tục sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này;
b) Trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
c) Trường hợp sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho, nhận khoán của tổ chức; do hộ gia đình, cá nhân góp vốn thì được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này.
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Đất ruộng muốn chuyển sang làm trang trại cần thủ tục gì?
Điều 134 Luật đất đai 2013 quy định về đất trồng lúa như sau: “1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.”
Điểm a Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà nước luôn có quy định nghiêm ngặt về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa để đảm bảo diện tích đất trồng lúa, hạn chế việc suy giảm diện tích đất trồng lúa do nước ta là một đất nước nông nghiệp.
Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất trồng lúa, quy định về điều kiện chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp với nuôi trồng thủy sản như sau:
– Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại; không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa.
– Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa), đảm bảo công khai, minh bạch.
– Chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây lâu năm phải theo vùng, để hình thành các vùng sản xuất tập trung và khai thác hiệu quả cơ sở hạ tầng sẵn có; phù hợp với định hướng hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp của địa phương.
– Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, độ sâu của mặt bằng hạ thấp không quá 120 cm, khi cần thiết phải phục hồi lại được mặt bằng để trồng lúa trở lại.
“Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa được nhà nước quản lý chặt chẽ. Việc chuyển đổi mục đích đất trồng lúa chỉ được thực hiện khi có kết hoạch chuyển đổi cơ cấu đất trồng lúa của địa phương, phải được quy hoạch theo vùng, phù hợp với định hướng sản xuất nông nghiệp của địa phương theo quy định nêu trên”
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Làm trang trại trên đất ruộng?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2013 thì trường hợp được nhà nước cho thuê đất, giao đất đó là: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;”
Như vậy, trong trường hợp này hộ gia đình, cá nhân sẽ được thuê đất hoặc giao đất để thực hiện dự án trang trại của mình. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê đất, xin giao đất làm trang trại thì phải thỏa mãn các điều kiện pháp lý nhất định. Theo Điều 5 Thông tư số 27/2011/TT-BTNMT. về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì:
“Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:
1. Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt:
a) Có diện tích trên mức hạn điền, tối thiểu:
– 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;
– 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại.
b) Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.
2. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên;
3. Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.”
Đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích, cụ thể xây dựng trên đất nông nghiệp -> Xử phạt hành chính đối đối hành vi vi phạm về đất đai.
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 05/01/2020, quy định các hành vi vi phạm hành chính và hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai hoặc thực hiện hoạt động dịch vụ về đất đai và Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Theo đó, tại Điều 9 có các mức phạt đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:
Điều 9. Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm a và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai
Theo khoản 2 điều 5 thông tư 76/2014/ TT-BTC
”2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a, Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”
Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
