Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất 2022

10/10/2022 | 10:59 9 lượt xem Thanh Thùy

Chào Luật sư, tôi vừa mới tìm được một mảnh đất rất hợp ý và giá cả cũng ổn. Tuy nhiên tôi chưa gom đủ tiền để mua. Hơn nữa chồng tôi đang đi công tác nước ngoài nên tôi không thể tự mình quyết định. Tôi muốn hỏi Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao? Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay bao gồm những nội dung gì? Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất năm 2022 thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Vấn đề “Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?”, chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc cho bạn như sau:

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là gì?

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là văn thỏa thuận giữa chủ đầu tư với cá nhân/tổ chức về việc đặt cọc giữ chỗ trong đó bên mua chuyển cho bên bán một khoản tiền giữ chỗ theo thỏa thuận, bên bán cam kết ưu tiên bán cho bên đặt cọc giữ chỗ nhà/căn hộ theo thỏa thuận của các bên.

Hiện tại Bộ luật dân sự không quy định về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và cũng không có quy định rõ ràng nào của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo quan điểm của nhiều người, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ dựa trên sự thỏa thuận của các bên và không trái với nội dung quy định của Bộ luật dân sự thì hoàn toàn có hiệu lực. Đồng thời, bản chất hợp đồng giữ chỗ được chủ đầu tư hứa hẹn về việc giữ căn hộ view đẹp, với giá ngoại giao và những chính sách bán hàng “không chính thức” đầy hứa hẹn. Trước những lợi ích và cam kết của chủ đầu tư, khách hàng dễ dàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không ngần ngại mặc dù dự án chưa đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật.

Xét về mặt pháp lý, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với đối tượng là bất động sản hình thành trong tương lai, nếu bất động sản chưa đủ điều kiện bán thì đối tượng hợp đồng hoàn toàn không tồn tại. Khi này bản chất hợp đồng đặt cọc không được xác lập, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không được pháp luật công nhận, có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.

Tính pháp lý của hợp đồng giữ chỗ

– Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc “kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định” và “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”

– Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

“2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

– Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở hướng dẫn chi tiết tại điều Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì phải “ có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.”

Như vậy, có thể hiểu việc chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là hình thức huy động vốn trái phép. Khi bất động sản chưa đủ điều kiện bán, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không chỉ trái với quy định pháp luật, còn đem lại nhiều rủi ro cho khách hàng. Đặc biệt những hứa hẹn đặt cọc càng sớm giá càng rẻ khiến cơ sở pháp lý đảm bảo cho số tiền khách hàng bỏ ra càng mong manh hơn.

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?
Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao được nhiều người quan tâm. Luật sư tư vấn Luật đất đai mời bạn tải xuống Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay:

Đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật

Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ởthì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là không thuyết phục.

Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?
Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất hiện nay ra sao?” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch đất, chia nhà đất sau ly hôn; khung giá đền bù đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Hiện nay muốn đặt cọc giữ chỗ sao cho an toàn?

Theo các chuyên gia kinh tế phân tích, người dân muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Người dân nên chọn các chủ đầu tư, đơn vị phân phối bất động sản uy tín, có tiềm lực mạnh và có kinh nghiệm thực hiện dự án bất động sản nhiều năm để xuống tiền đầu tư.
Hơn nữa, trước khi xuống tiền, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý về đất đai, quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 của dự án, các quyết định, chủ trương, quy hoạch về dự án cũng như kiểm tra thực tế tình hình triển khai hạ tầng dự án để tránh trường hợp chủ đầu tư bán dự án ảo, dự án “ma”.

Chủ đầu tư ký có được phép ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư ký không được phép ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án với mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật.

Vì sao trong hợp đồng chủ đầu tư không cam kết và ấn định giá bán bất động sản?

Vì không cam kết và ấn định giá bán cụ thể, nên chủ đầu tư có quyền đưa ra giá bán lần đầu theo ý muốn của chủ đầu tư. Do vậy, nếu chủ đầu tư mở bán lần đầu với giá rất cao, nhiều người không đủ tài chính để mua và đành phải lấy lại tiền đặt chỗ.