Chào Luật sư, tôi đang chuẩn bị để đấu giá đất cho thuê. Tôi thuê đất để làm mặt bằng bán quán ăn dành cho khách du lịch. Tôi được một người bạn hướng dẫn làm hồ sơ nhưng tôi không biết đã đủ giấy tờ chưa. Nay tôi muốn hỏi Luật sư quy định về đấu giá cho thuê đất thế nào? Đấu giá cho thuê đất có khó hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:
Khi nào sẽ áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất?
Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
“1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định. - Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
Quy định về đấu giá cho thuê đất thế nào?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư. - Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Theo như quy định trên thì thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất công nghiệp và sử dụng vào mục đích công ích của xã. Cụ thể quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như sau:
“3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật. - Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, theo quy định trên thì đất công ích của xã sẽ được cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời hạn áp dụng đối với đấu giá quyền sử dụng 5% diện tích đất xã là bao lâu?
Căn cứ theo khoản 5, khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:
“5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
[…] 8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Về thời hạn cho thuê đất, tùy thuộc vào dự án thực hiện, quy hoạch phát triển của địa phương cùng tình hình thực tế, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt thời hạn cho thuê phù hợp. Tuy nhiên, đối với đất công ích thời hạn thuê không quá 5 năm.
Đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê có được miễn giảm tiền thuê đất không?
Về nội dung kiến nghị của cử tri, Bộ Tài chính cho biết: Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, thực tế có trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo các chính sách pháp luật khác (chính sách xã hội hóa, người có công, ưu đãi đầu tư…) đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi trúng đấu giá. Đề nghị này là không phù hợp với quy định và ý nghĩa của đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất nói riêng.
Để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ quy định tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ nội dung: (i) Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất (khoản 2 Điều 2). (ii) Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê (điểm 9 khoản 5 Điều 3).
Từ tình hình trên, việc sửa đổi quy định về việc được phép miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là không có căn cứ để thực hiện. Tuy nhiên để đảm bảo rõ ràng các trường hợp đấu giá, không đấu giá tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài chính sẽ phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường để hoàn thiện các quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 nếu cần thiết.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định về đấu giá cho thuê đất thế nào?” đã được Luật sư tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư tư vấn luật đất chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới hợp đồng ủy quyền công chứng mua bán nhà đất Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại điều 58 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện của chủ đầu tư khi xin giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án gồm có:
-Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
-Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
-Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
Bước 1: Hồ sơ giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Bước 2 Tổ chức, cá nhân trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công của Tỉnh.
Bước 3. Tổ chức, cá nhân nộp lại Giấy hẹn trả kết quả và nhận kết quả giải quyết trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công Tỉnh. Thời gian: Từ 07giờ30’ đến 10giờ30’ và từ 13giờ30’ đến 16giờ30’ các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ ngày nghỉ hoặc ngày làm việc bù theo quy định).
Bước 4 Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án)
Bước 5: Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)
Bước 6: Bàn giao đất trên thực địa
Bước 7: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
– Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
– Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
– Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
– Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
