Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang có ý định mua một mảnh đất để xây nhà ở quê, sau khi tìm hiểu và thương lượng giá cả thì tôi đã chọn được một mảnh đất khá vừa ý, tuy nhiên tôi đnag phan vân việc mua hay không tại vì đây là mảnh đất có sổ đỏ nhưng không chính chủ. Luật sư cho tôi hỏi là “Sổ đỏ không chính chủ có bán được không” và việc mua đất không chính chủ thì có rủi ro gì hy không ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, hiện nay tình trạng mua đất không chính chủ ngày càng gia tăng vậy nên các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán đất không chính chủ cũng đang được rất nhiều người quan tâm.
Sổ đỏ không chính chủ có bán được không?
Hiện nay nhu cầu mua bán hay sử dụng đất đai ngày một tăng cao dẫn đến thị trường bất động sản đang rất sôi nổi, trong đó có rất nhiều người lựa chọn mua đất không chính chủ bởi vì những ưu thế về giá cả do thông thường những mảnh đất không chính chủ này sẽ có giá thấp hơn so với những mảnh đất khác.
Pháp luật không quy định hay giải thích về đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
Rủi ro khi mua đất không chính chủ
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính chủ thì người mua có thể mua được đất với với giá rẻ hơn. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu được các vấn đề pháp lý liên quan đến đất không chính chủ cũng như những rủi ro mà việc mua bán loại đất này sẽ mang lại. Trong trường hợp này, việc mua bán đất không chính chủ có chứa nhiều rủi ro như:
– Không thể sang tên quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, trừ trường hợp một bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất dộng sản.
Mà thủ tục công chứng phải có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (đứng tên người bán). Trong trường hợp Sổ đỏ đứng tên người khác thì sẽ bị từ chối công chứng.
Theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì sẽ không được phép sang tên.
– Khi bị thu hồi thì không được bồi thường
Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đủ các điều kiện sau:
+ Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
+ Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ mà chưa được cấp.
Như vậy, nếu mua đất trong trường hợp Sổ đứng tên người khác thì người được đền bù là người đứng tên trong Sổ đỏ chứ không phải người mua.
– Không bán lại được cho người khác
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng nếu có đủ 04 điều kiện trên. Nếu Sổ đỏ không đứng tên mình thì không có quyền chuyển nhượng cho người khác.
– Dễ xảy ra tranh chấp
Mua bán đất không chính chủ dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhất là giá nhà đất ngày càng tăng cao. Cụ thể: Người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người bán nhưng Sổ đỏ không sang tên mình được (Dưới góc độ pháp lý thì thửa đất đó vẫn là tài sản của người khác – Người đứng tên trên Sổ đỏ).
Xử lý rủi ro khi Mua đất không chính chủ
Việc mua bán đất không chính chủ sẽ tồn tại rất nhiều rủi do mà người mua không thể lường trước được. Bởi vậy trong trường hợp có ý định mua đất, hoặc gặp tình trạng đất không chính chủ thì cần có những giải pháp an toàn.
Thứ nhất: Trong trường hợp muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Thứ hai: Khi mua bán đất Để tránh những rủi ro khi mua đất thì nên tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất định mua bằng cách xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tìm hiểu các thông tin sau:
- Số hiệu thửa đất, diện tích, địa chỉ
- Họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của chủ sử dụng đất
- Tình trạng pháp lý: có tranh không, có đang bị kê biên đảm bảo thi hành án không
- Lịch sử biến động: Đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, chuyển nhượng cho những ai
- Tra cứu quy hoạch sử dụng đất để xem có thuộc diện quy hoạch không
Một số quyền lợi người sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn có thể hưởng
Theo quy định của pháp lụa thiện hành thì khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận thì người dân có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, được bồi thường. Vật trong trường hợp không có sổ đỏ thì người dân có được hưởng những quyền lợi này hay không?. Hãy cùng tìm hiểu nhé.
Đất không có Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp:
– Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
– Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau.
Được bồi thường về đất
* Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”
Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
* Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”
Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”
Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Được chuyển nhượng, tặng cho trong 2 trường hợp
Lưu ý: Chỉ áp dụng khi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Như vậy, có 02 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Được cấp giấy phép xây dựng
Mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng.
Lưu ý: Chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất
Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ”
Theo khoản 7 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
Như vậy, dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng người sử dụng đất có quyền tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Sổ đỏ không chính chủ có bán được không” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay nhu cầu đến dịch vụ tư vấn pháp lý về tra cứu quy hoạch thửa đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp 1: Người vay tiền cũng là người đứng tên chủ sở hữu tài sản
Không phải ai đi vay cũng có tài sản sở hữu riêng để thế chấp ngân hàng. Khi đó sẽ phát sinh nhu cầu mượn sổ đỏ hoặc nhờ người đứng ra bảo lãnh cho khoản vay. Trường hợp bảo lãnh phổ biến nhất và dễ được ngân hàng chấp nhận là người bảo lãnh phải là người thân trong gia đình có mối quan hệ huyết thống với người vay, chẳng hạn như bố mẹ ruột, bố mẹ vợ/chồng và con cái.
Ngoài ra các trường hợp người bảo lãnh có quan hệ mật thiết với người vay như anh chị em ruột, anh chị em của vợ/chồng cũng được chấp nhận.
Trường hợp 2: Người bảo lãnh có mối quan hệ gia đình nhưng không gần gũi
Chẳng hạn như họ hàng, chi trên chi dưới,… hoặc không có mối quan hệ như người quen, bạn bè, hàng xóm,… sẽ rất khó được chấp nhận để vay vốn. Khi đó, tùy theo từng trường hợp cụ thể mới được xét duyệt cho vay.
Đó là xem xét về lịch sử trả nợ tại ngân hàng, dư nợ hiện tại, tư cách nhân thân, năng lực hành vi, .. thậm chí là cả năng lực tài chính. Người bảo lãnh sẽ được ngân hàng thông báo đầy đủ trách nhiệm và nghĩa vụ của bản thân khi dùng tài sản của mình để đứng ra bảo lãnh một khoản vay của người khác.
Việc này sẽ tránh trường hợp người bảo lãnh không hiểu rõ về nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, từ việc không hiểu rõ nên có thể vô tư đứng ra bảo lãnh mà không nhận thức được hết các hậu quả có thể xảy ra.
Trường hợp 3: Người bảo lãnh vay vốn không phải là người đi vay
Người bảo lãnh đều được ngân hàng thẩm định như đối với người vay.
Trong trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm các bước:
-Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
-Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
-Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiên lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
