Dạ thưa Luật sư, tôi hiện có mua mảnh đất ở tỉnh Long An. Nhưng tôi đã không tìm hiểu kỹ hiện tại mảnh đất đang còn trong giai đoạn tranh chấp. Liệu pháp luật có quy định gì đối với trường hợp tôi gặp phải không ạ? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng Dịch vụ tư vấn luật sư và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ Quy định pháp luật về mua phải đất tranh chấp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
- Bộ luật Hình sự 2015
Tranh chấp đất đai là gì?
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay bởi tranh chấp này xâm phạm trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Các loại tranh chấp đất đai
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
– Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất, đây có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi,…Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.
+ Tranh chấp đòi lại đất: đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp.
Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất khi giaỉ quyết tranh chấp này tòa án phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…
Bên cạnh đó, một loại tranh chấp khác cũng thuộc dạng này đó là tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì; đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.
Tranh chấp liên quan đến đất
Bao gồm hai loại tranh chấp về thừa kế liên quan đến đất đai và tranh chấp tài sản khi vợ chồng ly hôn:
– Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn: Trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại…
– Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp.
Mua phải đất tranh chấp phải làm sao?
Nếu bên mua và bên bán đã tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được chuyển nhượng về mặt pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 do không đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu không tuân thủ quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì giao dịch bị vô hiệu.
Một trong các bên giao dịch có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định pháp luật.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu thì các bên giao dịch phải thực hiện việc hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Trường hợp quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng sang bên thứ 3 ngay tình và bên thứ 3 ngay tình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể hoàn trả lại quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng trái quy định pháp luật, mà pháp luật bảo vệ quyền lợi cho bên thứ 3 ngay tình. Còn đối với những bên thực hiện giao dịch dân sự và các chủ thể thực hiện trái pháp luật sẽ phải tự chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Trường hợp nếu cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì người đó sẽ bị truy cứu theo quy định của Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, theo đó người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
+ Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
+ Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung 2017, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
+ Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
+ Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Quy định pháp luật về mua phải đất tranh chấp“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới năm 2022
- Mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?
- Mua bán nhà đất không có sổ đỏ có được lập vi bằng hay không?
Câu hỏi thường gặp
Tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải.
Nếu hòa giải không thành thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nếu có các giấy tờ về đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Nếu không có giấy tờ về đất thì có thể lựa chọn một trong hai hình thức sau để giải quyết tranh chấp đất đai đó là khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc yêu cầu UBND nơi có đất tranh chấp có thẩm quyền giải quyết.
Trong trường hợp này khi đất đang có tranh chấp thì sẽ không bán được mảnh đất trên bởi căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để chuyển nhượng đất như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
….b) Đất không có tranh chấp;…..
Như vậy, nếu đất đang trong thời gian tranh chấp thì sẽ không thể thực hiện việc bán đất.
Bước 1: Khởi kiện
* Hồ sơ cần chuẩn bị
Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.
– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.
* Nộp đơn khởi kiện (áp dụng khi xảy ra tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau).
Theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố, thành phố trực thuộc Trung ương:
+ Nơi bị đơn cư trú, làm việc.
+ Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết (căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
* Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp theo một trong các hình thức sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa.
– Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện).
– Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý
Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
– Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
– Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
– Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm:
+ Không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
Như vậy, thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.
– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Bước 5: Thi hành án.
