Chào Luật sư, theo như tôi được biết trong các phương pháp định giá đất tại Việt Nam có một phương pháp là phương pháp thặng dư trong định giá đất. Tại nước ngoài phương pháp này được sử dụng khá phổ biến, tuy nhiên tại Việt Nam thì lại rất ít sử dụng. Chính vì thế tôi muốn tìm hiểu một ít thông tin về phương pháp này. Vậy Luật sư cho tôi hỏi phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Việt Nam như thế nào được không ạ?. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư đã giải đáp giúp cho tôi.
Để giải đáp cho câu hỏi về phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Việt Nam. Tuvandatdai mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP;
Phương pháp thặng dư là gì?
Phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khá phổ biến trong toán học. Chính vì thế trong việc xác định giá đất đai cũng sẽ có một phần nào đó sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên để áp dụng phương pháp thặng dư một cách hiệu quả, pháp luật đã quy định về việc sử dụng phương pháp thặng dư tại Việt Nam.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất như sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
– Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
– Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
– Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Việt Nam
Để có thể áp dụng hương pháp thặng dư trong định giá đất tại Việt Nam vào trong việc phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luật Việt Nam đã quy định việc áp dụng cụ thể phương pháp thặng dư trong định giá đất trong các trường hợp mà chúng tôi tổng hợp sau.
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về áp dụng phương pháp định giá đất như sau:
– Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:
+ Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
+ Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
– Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
+ Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Pháp luật Việt Nam đã quy định cụ thể 1uyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tại Điều 116 Luật Đất đai 2013 để làm căn cứ xác định trách nhiệm của phía cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện chức năng tư vấn xác định giá đất tại Việt Nam. Và quy định đó được thể hiện cụ thể, chi tiết như sau.
Theo quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất như sau:
Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
– Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất;
– Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;
– Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
– Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;
– Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Trình tự thủ tục xây dựng khung giá đất tại Việt Nam
Để xây dựng một khung giá đất tại Việt Nam hoàn chỉnh, phù hợp với vị trí tỉnh thành tại Việt Nam, đồi hỏi pháp luật Việt Nam phải quy định một trình trị thủ tục xây dựng khung giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước, để làm căn cứ cho phía cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ban hành khung giá đất chung để áp dụng trên thực tế.
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất như sau:
Trình tự xây dựng khung giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
– Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất;
– Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất;
– Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;
– Xây dựng khung giá đất và Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;
– Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất;
– Thẩm định dự thảo khung giá đất;
– Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành.
Hồ sơ xây dựng khung giá đất trình Chính phủ ban hành bao gồm:
– Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;
– Dự thảo khung giá đất;
– Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;
– Văn bản thẩm định khung giá đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất.
Mời bạn xem thêm
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Phương pháp thặng dư trong định giá đất tại Việt Nam″. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý gia hạn thời gian sử dụng đất. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn sử dụng đất;
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
– Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
– Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
– Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
