Pháp luật quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ như thế nào?

Mật độ dân số ở nước ta ngày càng tăng cao dẫn đến sức ép về vấn đề nhà ở. Những hộ gia đình có nhà ở liền kề với các hộ khác rất quan tâm đến việc xác nhận ranh giới, mốc giới giữa các hộ liền kề. Do đó, trên thực tế, trước khi tiến hành đo đạc làm sổ đỏ, các hộ liền kề thông thường sẽ thỏa thuận với nhau để ký giáp ranh đất trước. Vậy cụ thể, Pháp luật quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ như thế nào? Làm Sổ đỏ có cần ký giáp ranh hay không? Phải làm sao khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh đất? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Ký giáp ranh đất là gì?

Ký giáp ranh đất là việc người sử dụng đất ký xác nhận ranh giới, mốc giới và ghi ý kiến của mình về ranh giới đất liền kề của họ. Ký giáp ranh đất là cách dễ dàng nhất để xác nhận tình trạng không có tranh chấp đất giáp ranh và không lấn chiếm đất với những người sử dụng đất liền kề.

Làm Sổ đỏ có cần ký giáp ranh hay không?

Để trả lời cho câu hỏi khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) có phải ký giáp ranh hay không thì cần xem thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thực hiện như thế nào.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như nội dung mà Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định trên.
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
Cập nhật thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu tiền, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ.
Chuẩn bị hồ sơ để trình ký cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Như vậy, hàng xóm ký giáp ranh không phải là thủ tục riêng khi cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh là cách phổ biến và dễ nhất để xác định có hay không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề (trên thực tế đều ký giáp ranh).

Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ như sau:

Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

Các bước lập bản mô tả ranh giới thửa đất

Để giúp cho mọi người hiểu việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất của nhà nước, từ đó biết được quyền của chủ đất trong việc chấp thuận hay phản đối thông tin được xác lập trước khi nó được thông qua. Các bước lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

Bước 1: Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa. Đơn vị đo đạc phải thể hiện sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Cán bộ đo đạc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT cho tất cả các thửa đất.

Bước 3: Công khai bản đồ địa chính đã được lập.

Bước 4: Lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.

Lưu ý: Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ dược gửi cho người sử dụng đất có liên quan. Trong thời hạn 10 ngày mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại. Người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, đồng thời có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc. (Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Đơn vị địa chính có được đo đạc ranh giới đất khi người sử dụng đất liền kề vắng mặt?

Tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).

– Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.

– Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

– Nếu sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho UBND cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.

Phải làm sao khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh đất?

Biên bản ký giáp ranh được thực hiện trong 2 trường hợp:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai giữa 2 nhà liền kề.

Như vậy không có trường hợp xây nhà phải ký giáp ranh trong các yêu cầu trên. Mảnh đất đang làm thủ tục cấp sổ đỏ nhưng hàng xóm không chịu ký giáp ranh đất thì gia chủ vẫn được nộp hồ sơ cấp sổ đỏ để các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết. Vì không có thông tư hay nghị định nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh.

Hơn nữa, theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới giá đền bù tài sản trên đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp

Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ không?

Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ: Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.

Mốc giới thửa đất được cắm như thế nào?

Mốc giới thửa đất là căn cứ xác định ranh giới giữa các thửa đất với nhau. Theo quy định của Bộ luật dân sự, mốc giới là tài sản thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chịu các chi phí xây dựng, sửa chữa mốc giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đối với cây là mốc giới chung nếu có hoa lợi thì các bên hưởng phần mà mốc giới đó nằm bên phần đất của chủ đất đó.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã khi ký giáp ranh đất được quy định ra sao?

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã:
– Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký. Nếu đất cấp sổ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)
– Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày. Tiến hành xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.