Sổ đỏ là một loại giấy tờ có giá trị pháp lý rất quan trọng đối với người sủ dụng đất, nó đóng vai trò là sự công nhận quyền sở hữu đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Vậy nên khi thực hiện các thủ tục liên quan đến sổ đỏ, người dân cần phải tự mình thực hiện. Tuy nhiên vẫn có những trường hợp người sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà không thể tự mình thực hiện các thủ tục liên quan đến sổ đỏ được nên muốn ủy quyền người khác thực hiện thay. Vậy việc ” nhờ người khác làm sổ đỏ” có được phép hay không?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi được ông bà cho một mảnh đất từ năm 2001 nhưng chưa làm sổ đỏ, bây giờ gia đình tôi đang sinh sống và làm việc tại nước ngoài, do công việc bận rộn nên tôi không thể thu xếp về Việt Nam để làm sổ đỏ cho mảnh đát đó được thì tôi có được nhờ người khác làm sổ đỏ hộ tôi được hay không ạ?.
Quy định về việc làm sổ đỏ
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về sổ đỏ.
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều kiện để được cấp sổ đỏ
Theo quy định tại của Luật đất đai 2013, điều điện để được cấp sổ chia làm 02 trường hợp.
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Cụ thể sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ sau đây:
(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
– Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).
(2) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .
– Đất không có tranh chấp.
Lưu ý: Đối với trường hợp này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất theo:
– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp
Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
Trường hợp 2: Không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
Bởi vì không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nên tùy thời điểm sử dụng đất, tình trạnh tranh chấp thửa đất và địa bàn sử dụng cũng như mục đích sử dụng đất mà sẽ có những quy định cấp Giấy chứng nhận khác nhau.
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện sau.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
– Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương.
Nhờ người khác làm sổ đỏ được không?
Nhờ người khác thực hiện công việc ho mình được gọi là ủy quyền và người nhận ủy quyền có thể được nhận thù lao hoặc không (tùy theo thỏa thuận của các bên trong quan hệ ủy quyền). Việc ủy quyền theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 có thể được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực hoặc lập thành văn bản không có công chứng/chứng thực.
Theo khoản 1 điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự . Theo đó, cá nhân và pháp nhân đều hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người khác để làm thủ tục liên quan đến việc cấp sổ đỏ.
Trong Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định Ủy uyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bản chất ủy quyền là thỏa thuận giữa các bên nên người sử dụng đất có quyền tự mình thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hoặc có thể ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện thay.
Theo đó, cá nhân và pháp nhân đều hoàn toàn có quyền ủy quyền cho người khác để làm thủ tục liên quan đến việc cấp sổ đỏ.
Ủy quyền làm Sổ đỏ, Sổ hồng giữa người sử dụng đất và người nhận ủy quyền có thể thiết lập bằng hình thức hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (gọi chung là văn bản ủy quyền).
Thủ tục nhờ người khác làm sổ đỏ
Giấy ủy quyền làm sổ đỏ phải đảm bảo được các nội dung sau: ghi đầy đủ thông tin cá nhân của bên ủy quyền và bên được ủy quyền, ghi rõ đối tượng và phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, chi phí ủy quyền và thù lao ủy quyền (nếu có) có chữ ký xác nhận của hai bên.
Sau đó, để đảm bảo giá trị pháp lý, hai bên phải đem văn bản ủy quyền ra văn phòng công chứng để văn phòng công chứng chứng thực chữ ký ủy quyền và kèm theo lời chứng của công chứng viên. Hoặc có thể đem giấy ủy quyền sổ đỏ ra UBND cấp xã (phường) để cán bộ tư pháp xã xác nhận chữ ký ủy quyền.
Thủ tục để ký hợp đồng ủy quyền thực hiện các công việc cấp sổ đỏ có công chứng được thực hiện theo quy định của Luật Công chứng 2014 như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền
Bước 2: Ký hợp đồng ủy quyền
Công chứng viên hướng dẫn các bên ký hợp đồng ủy quyền sau khi đã được nghe giải thích đầy đủ và các bên hoàn toàn đồng ý với nội dung các điều khoản có trong hợp đồng ủy quyền.
Bước 3: Nhận kết quả
Theo nhu cầu của các bên, công chứng viên sẽ lập, chứng nhận số lượng hợp đồng phù hợp.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Nhờ người khác làm sổ đỏ” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
- Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bên cạnh văn bản ủy quyền thì hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ khi ủy quyền gồm các giấy tờ như sau:
– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài các loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp cụ thể:
– Trường hợp người đang sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở). Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở là những giấy tờ theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán nhà ở,…
Hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền mà các bên cần chuẩn bị thường bao gồm:
– Giấy tờ tùy thân của các bên (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu), giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của các bên (sổ hộ khẩu…);
– Giấy tờ chứng minh việc cấp sổ đỏ lần đầu của bên ủy quyền (hồ sơ đăng ký, kê khai cấp giấy chứng nhận lần đầu, giấy tờ về thuế/phí của bên ủy quyền…);
– Dự thảo hợp đồng ủy quyền mà các bên đã thỏa thuận (nếu có);
– Các giấy tờ hợp pháp khác mà công chứng viên có yêu cầu cung cấp để xác định phạm vi ủy quyền mà các bên đã thỏa thuận;
