Câu hỏi: Chào luật sư tôi là người có quê gốc ở Nam Định và lấy chồng ở Hà Nội, sau khi lấy chồng thì tôi đã chuyển khẩu từ Nam Định lên Hà Nội. Hiện nay, cả 2 vợ chồng tôi đều chung hộ khẩu ở Hà Nội. Bây giờ vợ chồng tôi đang muốn mua 3 sào đất trồng lúa ở Nam Định để sau này về quê có đất, tuy nhiên khi tôi đã chọn được đất và thỏa thuận xong va khi ra xã làm thủ tục thì cán bộ xã cho rằng tôi không có hộ khẩu tại địa phương nên không được mua đất trồng lúa. Luật sư cho tôi hỏi là “Người ở tỉnh khác có được mua đất lúa không” ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Với thắc mắc của bạn, chúng tôi đã cung cấp câu trả lời về vấn đề “Người ở tỉnh khác có được mua đất lúa không” qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai, mời bạn hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới đây nhé.
Những ai được mua đất lúa?
Đất nông nghiệp là một loại đất đặc biệt mà nhà nước quy định để đảm bảo hoạt động sản xuất nông nghiệp phục vụ đời sống của người dân. Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định rất nhiều điều kiện để đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được mua đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Một là, thỏa mãn các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
Theo đó, để được thực hiện giao dịch mua đất nông nghiệp thì thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành án/áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.
Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Hai là, bên nhận chuyển nhượng không là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không được pháp luật cho phép.
Bốn là, nếu không là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo đó, trong trường hợp bạn muốn mua phần diện tích đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì bạn phải là cá nhân hoặc hộ gia đình của bạn phải là người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Như vậy, những người được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện chúng tôi nêu trên. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Người ở tỉnh khác có được mua đất lúa không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào việc có hộ khẩu ở nơi đó hay không. Tuy nhiên, nếu nhận chuyển nhượng là đất trồng lúa thì phải đáp ứng điều kiện là có trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể như sau:
Trước hết, người nơi khác được hiểu là những người không có nơi ở cùng với nơi có thửa đất dự định mua bán/chuyển nhượng. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thỏa mãn quy định tại Điều 188, Điều 190, Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Đất nông nghiệp tham gia giao dịch đã được cấp giấy chứng nhận;
– Thửa đất giao dịch không có tranh chấp, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành bản án hoặc thi hành quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại… theo quy định pháp luật;
– Thửa đất nông nghiệp tham gia giao dịch phải còn thời hạn sử dụng đất;
– Nếu đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất lúa thì bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập chính từ nông nghiệp;
– Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khuôn viên/phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì bên nhận chuyển nhượng phải là những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại khu vực đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đó. Vì vậy, nếu bên mua là người nơi khác thì không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất nông nghiệp thuộc trường hợp này;
– Nếu đối tượng tham gia giao dịch là quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số thì chỉ được tham gia giao dịch khi đã hết thời hạn 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Theo quy định trên, có thể thấy, pháp luật đất đai không cấm người nơi khác (người ở nơi khác) không được mua/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nơi khác nơi mình sinh sống, trừ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Điều đó đồng nghĩa với việc bên mua được quyền mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại nơi mình không sinh sống, ngoại trừ đất nông nghiệp nằm trong phạm vi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ.
Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Như vậy, pháp luật không cấm người ở nơi khác không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng đối tượng nào không phải là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được phép mua đất trồng lúa.
Các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Trong quá trình sử dụng đất trồng lúa, nhiều người dân có nhu cầu sang tên, chuyển nhượng đất cho người khác. Tuy nhiên, Nhà nước có những chính sách riêng để bảo vệ diện tích đất trồng lúa. Đây là loại đất bị hạn chế chuyển đổi mục đích và có những điều kiện riêng khi sang tên, nhận chuyển nhượng. Vậy nên có một số trường hợp không được sang tên, chuyển nhượng đất trồng lúa.
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhượng chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2, Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3, Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4, Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Theo đó, đối với đất trồng lúa thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Người ở tỉnh khác có được mua đất lúa không“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về chia nhà ở khi ly hôn cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
“Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
…
2. Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
…”
Theo quy định thì đối với đất trồng lúa thì cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không có quyền nhận chuyển nhượng.
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT nêu trên.
Trong đó, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải là đối tượng không được hưởng lương thường xuyên. Như vậy, đối tượng công chức nhà nước làm việc theo hợp đồng nhận lương thường xuyên nên không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Như vậy từ các quy định trên thì công chức nhà nước không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Theo thông tin chúng tôi đã phân tích ở trên, ngoại trừ các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phạm vi đất đã được quy hoạch đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, bên mua có thể mua/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp khác nơi mình sinh sống.
Vì vậy, việc sang tên quyền sử dụng đất khi bên mua ở nơi khác cũng được thực hiện như việc mua bán đất nông nghiệp/nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông thường khác và thường diễn ra theo trình tự sau đây:
Bước 1: Thỏa thuận, giao kết hợp đồng
Việc thỏa thuận, giao kết hợp đồng được thực hiện dựa trên sự tự nguyện, không bị đe dọa, lừa dối, ép buộc của các bên.
Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện tại một trong ba nơi: Văn phòng công chứng, phòng công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp
Việc sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp này được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất nông nghiệp tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Lưu ý: Đất nông nghiệp tham gia giao dịch ở địa phương nào thì chỉ văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương đó có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên.
Như vậy, người mua thuộc trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền thực hiện mua bán/giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và tiến hành sang tên. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ sang tên là văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
