Hiện nay, đất nền dự án được chào bán rộng rãi và thu hút được nhiều người dân vì giá thành rẻ. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy định của pháp luật về việc mua đất nền dự án. Vậy có nên mua đất nền dự án có sổ đỏ chung không? Những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là gì? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ hay còn gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” do Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở ở vùng nông thôn, đất lâm nghiệp, đất làm muối.
Khoản 16, Điều 3 Bộ Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, sổ đỏ chỉ là tên gọi do người dân tự đặt ra dùng để gọi tắt “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa theo màu sắc.
Có nên mua đất nền dự án có sổ đỏ chung không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho toàn bộ diện tích dự án. Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.
Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.
Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán).
Kể cả khi chủ đầu tư có khả năng sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ trong tương lai nhưng người mua cũng sẽ phải đợi một thời gian dài.
Do đó, với kinh nghiệm của chúng tôi, bạn nên tránh mua đất nền dự án có sổ đỏ chung.
Những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ
Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Đó có thể là những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín và không được cơ quan nhà nước cấp thẩm quyền phê duyệt dự án đã vội giao bán. Và một điều chắc chắn rằng người mua sẽ không được đảm bảo về pháp lý, với 4 rủi ro phổ biến sau:
Chỉ có thể giao dịch bằng hợp đồng viết tay
Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không. Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.
Khó kiểm định tính pháp lý của dự án
Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.
Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.
Không thể thế chấp vay vốn ngân hàng
Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?
Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.
Không thể mua bán/chuyển nhượng
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.
Kinh nghiệm mua đất nền dự án có sổ đỏ
Sau đây Luật sư xin chia sẻ một số kinh nghiệm về việc mua đất nền dự án như sau:
Thứ nhất, Không mua đất với tâm lý đám đông, không quyết định dựa trên sự thúc ép của một số nhân viên bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua kể rằng, họ không hiểu tại sao lúc đó lại đặt tiền mua nữa, sau đó nghĩ lại thấy đất vắng, sổ không biết bao giờ có, tiện ích dịch vụ bao giờ mọc. Đa số bị khốn đốn do rơi vào thế: phóng lao theo lao.
Thứ hai, Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: thực tế việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất, sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng.
Thứ ba, Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy.
Thứ tư, về việc chọn mua đất ở đâu, giá bao nhiêu, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Đất chưa có sổ riêng thì khi cần bán lại, khó mà có nhà môi giới bất động sản nào nhận ký gửi và tìm người bán giúp bạn, dẫn đến việc bán được nền đất càng lận đận. Hơn nữa, Đất hợp đồng, đất biên bản rất khó bán lại, vì trong gia đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.
Cuối cùng, Mua đất cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu. Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển. Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua đất nền dự án có sổ đỏ”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, ất nền dự án thực chất là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa xây dựng nhà ở, vẫn chỉ là lô đất nguyên sơ ban đầu. Do đó, thủ tục làm sổ đỏ cho đất nền dự án không giống thủ tục cấp sổ đỏ thông thường. Quy trình cấp sổ đỏ đất dự án sẽ liên quan đến chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng đất dự án.
Mua đất nền dự án thì thời gian được cấp sổ đỏ nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Đơn giản một điều rằng, sổ đỏ là giấy tờ chứng minh việc bạn sử dụng đất hợp pháp. Khi có sổ đỏ, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến tài sản bao gồm:
– Quyền chiếm hữu: Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;
– Quyền sử dụng: Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;
– Quyền định đoạt: Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…
Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa (hoặc không) có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.
