Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

Việc mua đất không có sổ đỏ rất dễ xảy ra tranh chấp về sau. Tuy nhiên, không ít người dân bất chấp rủi ro mua đất không có sổ đỏ vì giá thành rẻ. Vậy theo quy định, liệu việc mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không? Nếu có thì mức xử phạt là bao nhiêu? Điều kiện để mua bán đất đai năm 2022 là gì? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp về vấn đề này và được Luật sư bật mí cách hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Sổ đỏ là gì?

Hiện nay, không có một văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều kiện để mua bán đất đai năm 2022 được quy định như thế nào?

Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.

+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.

– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt).

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp).

Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán

Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Một trong những điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất là đất phải có sổ đỏ. Theo đó, có thể thấy, mua đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi mua đất không có sổ đỏ bị xử phạt tiền với mức phạt như sau:

Hành vi vi phạm	Nông thôn	Đô thị
– Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện.	Từ 03 – 05 triệu đồng.	Từ 05 – 10 triệu đồng.
– Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 – 10 triệu đồng.	Từ 10 – 20 triệu đồng.
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng).

Ngoài ra, sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ.

Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Theo các chuyên gia, trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý.

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất ở bởi không phù hợp với quy hoạch. Nếu là đất nông nghiệp mua bán để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì không quá ảnh hưởng nhiều, còn đối với đất nông nghiệp mua với mục đích để chuyển đổi thành đất ở thì cần đặc biệt chú ý đến vấn đề này.

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Cũng theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

Thứ tư, mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Cách hạn chế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Kiểm tra thông tin trước khi mua đất không có sổ đỏ

Về logic không có chủ đất nào chuẩn bị bán đất mà làm được sổ đỏ lại không làm trước khi bán, bởi giá đất có sổ đỏ luôn cao hơn rất nhiều. Như vậy, thông tin đầu tiên chúng ta phải đặt câu hỏi là đất đó vì sao không được cấp sổ?

1. Đất nằm trong diện quy hoạch? Bạn phải kiểm tra thông tin quy hoạch tại phòng địa chính, bởi đất không có sổ đỏ bạn mua vào sau này giải tỏa bạn không được nhận đền bù.
2. Đất đang có tranh chấp? Mua đất xong phát hiện đất có tranh chấp là rất tệ nhất là những người mua đầu tư vì rất khó bán lại do tranh chấp làm giá trị sử dụng của đất cũng gần như không còn.
3. Đất không có đủ giấy tờ cấp GCN quyền sử dụng đất? Trường hợp này theo chúng tôi là ổn nhất, vì giá trị sử dụng của mảnh đất là 100%, chỉ có điều do nguồn gốc hình thành đất không có đủ giấy tờ được cấp sổ đỏ theo quy định hiện tại mà thôi.

Cách làm hợp đồng khi mua đất không có sổ đỏ

Thực tế thì có rất nhiều phương án chọn loại hợp đồng khác nhau để giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ. Sau đây là một số cách phòng tránh rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ như sau:

Cách 1: Dùng hợp đồng đặt cọc để giao kết việc mua đất, bởi đặt cọc sẽ có chế tài phạt cọc nếu việc mua bán bị hủy bỏ hoặc không có giá trị. Cách này mà dùng cho trường hợp mua bán nhà đất mà điều kiện được mua bán ở một thời điểm tương lại là rất hữu hiệu, ví dụ: Mua nhà thu nhập thấp, nhưng do điều kiện sau 5 năm mới được chuyển nhượng nên vướng mắc duy nhất chỉ thời gian chờ mà thôi.

Cách 2: Lập vi bằng thỏa thuận mua bán đất tại văn phòng thừa phát lại để củng cố việc có người làm chứng cho việc mua bán đất đã diễn ra. Cách này thì ổn về mặt chứng cứ khi có tranh chấp về mua bán đất, nhưng thực tế có thể thay thế bằng những cách đơn giản khác khi nhờ hàng xóm, tổ trưởng tổ dân phố là người làm chứng.

Cách 3: Làm hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng cụ thể hóa các thỏa thuận phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu việc mua đất bị hủy bỏ do lỗi của bên bán. Cách này thì chúng tôi thấy tốt nhất, nhưng nếu bạn quá chặt chẽ trong hợp đồng thì khó được sự chấp thuận của người bán.

Theo chúng tôi, cả ba phương thức trên đều là cách áp dụng pháp luật hữu ích dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của các luật sư. Về nguyên tắc khi bạn đã tham gia giao dịch mà pháp luật chưa cho phép thì không có cách nào phòng tránh mọi rủi ro cả. Do đó, đứng trước các rủi ro về mặt pháp lý như trên, người mua đất cần cân nhắc kĩ việc mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, mua bán bằng hình thức viết tay. Để đầu tư loại đất này cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm vững thông tin về thửa đất và sẵn sàng chấp nhận các rủi ro có thể xảy ra.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp