Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?

14/09/2022 | 17:24 105 lượt xem Thủy Thanh

Hiện nay xuất hiện rất nhiều tình trạng các công ty bất động sản đang rao bán các mảnh đất dự án với giá thành rẻ, dễ kiếm lờ và cũng dễ chuyển nhượng. Tuy nhiên việc mua bán đất dự án hiện nay cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu như người mua không chú ý đến các vấn đề pháp lý liên quan. Vậy ” mua đất dự án cần xem giấy tờ gì”?, khi mua cần lưu ý những gì?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi đang thấy có người đang rao bán một mảnh đất dự án với vị trí khá ổn và tôi có ý định mua nó, tuy nhiên tôi vẫn chưa nắm rõ lắm về các vấn đề liên quan đến đất dự án. Luật sư cho tôi hỏi là khi mua đất dự án thì cần phải lưu ý những gì ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình về vấn đề này, mời bạn tham khảo bì viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Đất dự án là gì?

Bản chất, đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong các khu vực được quy hoạch để xây dựng cụ thể. Khu vực có đất dự án thường được đầu tư về hạ tầng, đường, điện, nước,…đầy đủ. Bên cạnh đó, đất dự án hầu hết đã được san phẳng, phân chi lô rõ ràng, được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện những bước đầu cho nhà đầu tư.

Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất dự án thường được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích, đồng thời được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất dự án cũng được xây dựng phổ biến trong các khu dân cư, khu sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng. 

Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất chưa tiến hành xây dựng nhà ở (vẫn còn trong trạng thái ban đầu – chỉ có mặt bằng).

Đất dự án gồm những loại sau:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).

– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?

Hiện nay, các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến một dự án bất động sản có khá nhiều. Trong đó, những loại giấy tờ sau thường xuất hiện khá phổ biến. Cụ thể:

Hồ sơ pháp lý đất nền

Một bộ giấy tờ pháp lý đất nền đầy đủ sẽ gồm có các loại giấy tờ như:

Bản quy hoạch chi tiết 1/500 

Bản quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Nó sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Người mua cần xem bản quy hoạch này để biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng, định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng,…

Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư

Loại giấy tờ pháp lý này cần khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan,…

Giấy phép kinh doanh

Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng mà người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Loại giấy này sẽ là căn cứ pháp lý cho thấy đơn vị chủ đầu tư có uy tín không, có được hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng không. Nếu đơn vị nào không cung cấp được loại giấy tờ này, bạn nên cẩn thận. 

Sổ đỏ của quỹ đất

Khi mua bán đất nền, chắc chắn mọi người không thể bỏ qua sổ đỏ quỹ đất. Trong đó, sổ đỏ này phải đứng tên chủ đầu tư thì khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư mới có thể tiến hành sang tên cho người mua thông qua hợp đồng mua bán. Loại giấy tờ này quan trọng nhất. Do đó mọi người cần phải tìm hiểu kỹ trước khi mua đất nền.

Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì
Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì

Những lưu ý khi mua đất dự án 

Sau khi đã nắm được đất dự án là gì thì nhà đầu tư cũng cần ghi nhớ được những lưu ý khi mua đất dự án, để đảm bảo tính an toàn về pháp lý và quyền lợi. Cụ thể như sau: 

Kiểm tra tính chất an toàn pháp lý của đất dự án

Một vấn đề quan trọng khi bạn muốn đầu tư vào bất kỳ dự án bất động sản nào là bạn phải kiếm tra tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án đó. Tính chất pháp lý được quy định trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:

– Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án

– Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.

– Giấy tờ liên quan đến vến đề đền bù cho các hộ dân đã sinh sống trong khu vực dự án.

– Văn bản giao đất thành công của cơ quan có thẩm quyền.

– Lô đất nền có giấy chứng nhận sử dụng đất đầy đủ, minh bạch.

– Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nắm vững thông tin về chủ đầu tư 

Chủ đầu tư được xem là người “cầm cân nảy mực” cho dự án bất động sản, do đó điều tiên quyết nhất mà nhà đầu tư cần nắm khi mua đất dự án đó là hiểu rõ tường tận về chủ đầu tư. Nếu có điều kiện về tài chính, nên ưu tiên tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, khả năng quản trị bất động sản tốt. 

Còn nếu có khả năng tài chính thấp, nhà đầu tư cũng không nên “liều mình’ vào những dự án giá rẻ mà nên tính toán kỹ đến khả năng hoàn thiện dự án cũng như tính khả thi về lợi ích mà dự án mang lại. Nếu mua đất dự án qua trung gian thì cần yêu cầu họ công khai minh bạch về thông tin dự án và cả chủ đầu tư. 

Có giấy tờ mua bán rõ ràng 

Bên cạnh yếu tố chủ đầu tư thì giấy tờ rõ ràng cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng, bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Nhưng thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này. 

Cũng chính điều này mà dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá, thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt là trong trường hợp bạn tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới bất động sản. 

Không mua đất dự án theo sổ chung 

Đất dự án là gì? là những phân khúc đất chưa được khai thác, do đó việc mua đất theo sổ chung sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Điển hình nhất đó chính là việc xảy ra tranh chấp về sau. Bên cạnh đó, việc tách sổ cũng không thể thực hiện do không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Một điểm rủi ro nữa đó là rất khó để tìm được tiếng nói chung trong quá trình mua đất giữa các bên. 

Nắm vững trình tự mua bán 

Trong trường hợp nhà đầu tư muốn mua đất dự án với giá gốc và rẻ hơn thì nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư. Mặc dù hình thức này cần khá nhiều thời gian chờ đợi (khoảng 2 – 3 năm), tuy nhiên sẽ giúp nhà đầu từ tiết kiệm chi phí hiệu quả. 

Còn nếu bạn mua đất dự án theo hình thức trả góp với mức giá rẻ thì chắc chắn  bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Do đó, để đảm bảo an toàn về tính pháp lý, bạn hãy liên hệ sự tư vấn của các luật sư hoặc chuyên gia về địa ốc. Đồng thời, phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải như: khó khăn về tài chính của nhà đầu tư, tiến độ có bị bán tháo hay không, khả năng chấp nhận lỗ là bao nhiêu. 

Nhà đầu tư cũng cần chú ý chốt giá ngay từ đầu để tránh tình trạng tăng giá, đồng thời đọc kỹ hợp đồng trước khi đóng tiền cọc để tránh tranh chấp. Bên cạnh đó, cũng cần chú ý đến vấn đề tài chính để tránh trường hợp đặt tiền cọc rồi nhưng không đủ tiền thanh toán cho những khâu tiếp theo. 

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, khung giá đền bù đất đai, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tra cứu chỉ giới xây dựng, mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất, lệ phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, Tách sổ đỏ, tra cứu quy hoạch thửa đất, giá đất đền bù giải tỏa, tranh chấp thừa kế đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Quy trình bán đất nền dự án như thế nào?

Giao dịch đất nền dự án phải trải qua trình tự từng bước như sau:
– Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên – Môi trường tham mưu) hoặc sổ đỏ tổng thể, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất cho khách hàng.
– Nếu đất nền dự án sẽ được xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
– Sau khi Sở Xây dựng/ Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.
Hiện nay, có một số doanh nghiệp rao bán đất nền dự án tràn lan dù pháp lý đất nền dự án chưa đầy đủ, thậm chí chưa được cấp phép khiến người mua tiền mất tật mang. Do đó, trước khi quyết định mua đất nền dự án, bạn cần kiểm tra đầy đủ các giấy tờ trên và tình trạng cấp phép của văn bản đó.

Những loại đất dự án nào không nên mua?

Không nên mua một số loại đất dự án dưới đây:
Đất tại các dự án chưa được phép phân lô
Nhiều dự án tự phát nằm tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao báo cho người sử dụng đất. Việc đất chưa được phân lô chính là việc làm trái pháp luật, ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, mua đất chưa phân lô chính là sai luật, nên khó có thể chuyển nhượng. Nhà đầu tư lúc này rất dễ rơi vào tình trạng “chôn vốn” tại chỗ. Điều này cực kỳ nguy hiểm đối với những nhà đầu tư vay vốn để mua đất dự án.
Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ
Không phải cứ đất dự án giá rẻ là “ngon” trong đầu tư. Bạn nên tìm hiểu nguyên nhân tại sao nhiều dự án thanh lý đất giá rẻ quanh năm mà không có nhà đầu tư nào mặn mà đến tìm hiểu. Nếu một dự án quanh năm rao bán đất giá rẻ, bạn đang xem xét mua thì hãy cẩn thận. Có thể dự án này đang tiềm ẩn rủi ro đầu tư cực cao.
Đất “dự án ma”
Nói không với việc đầu tư đất “dự án ma” trên giấy. Đây là việc đầu tư không có thật gây ra hao tốn tiền của, thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư háo thắng. Nếu dự án bạn đang định mua chỉ nằm trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì bạn hoàn toàn không nên mua. Việc mua các “dự án ma” chính là việc bạn đang tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp. Đồng thời, bạn chính là người bị hại khi mất trắng số vốn đầu tư khi chủ đầu tư “rớt đài”.
Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng
Đất nền dự án cầm cố ngân hàng rao bán cũng không hề thiếu. Mặc dù những loại đất cầm cố có giá thành khá rẻ nhưng bạn cũng đừng dại mà mua. Việc cầm cố đất liên quan đến ngân hàng khiến cho bạn gặp rắc rối khi muốn chuyển nhượng, rao bán.

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án hiện nay thế nào?

Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:
Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất