Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay muốn xây nhà ở thì có thể xây trên loại đất nào? Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở theo quy định? Trước đây cha tôi trước khi mất có để lại di chúc để lại đất trồng cây ăn trái cho tôi. Nếu bây giờ tôi muốn xây nhà trên đất vườn trồng cây ăn trái thì có được hay không? Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Luật sư tư vấn luật đất đai xin được tư vấn của bạn như sau:
Những trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng, gồm có:
– Công trình trong khu vực cấm xây dựng;
– Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;
– Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Như vậy, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên.
Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở theo quy định?
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 là đất sử dụng phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, để được phép xây dựng trên một mảnh đất, cần phải đảm bảo việc xây dựng là đúng với mục đích sử dụng của đất, trường hợp chưa đúng mục đích sử dụng, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị. Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.
- Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị.
- Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Những loại đất nào được phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thành đất ở?
- Đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, Đất rừng sản xuất, Đất rừng phòng hộ, Đất rừng đặc dụng, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối, Đất nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Như vậy có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vậy trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt, sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.
Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có đúng không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới thửa đất, quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mục đích sử dụng đất được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác, người sử dụng đất không được làm trái với mục đích ghi trên các loại giấy tờ này.
Như vậy đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích là sản xuất nông nghiệp. Người sử dụng đất bắt buộc phải sử dụng đúng mục đích, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi.
Có được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch không?
Tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp:
– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng.
– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định trên, đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.
Có được xây dựng trên đất đang tranh chấp không?
Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó”.
Như vậy, trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Nói cách khác, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ không được phép xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở theo quy định?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, khung giá đền bù đất đai, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, tra cứu chỉ giới xây dựng, mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất, Tách sổ đỏ, tách sổ đỏ bao nhiêu tiền; tra cứu quy hoạch đất đai, giá đất đền bù giải tỏa, tranh chấp thừa kế đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện như thế nào?
- Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
- Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay
Câu hỏi thường gặp
Để quy trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể diễn ra nhanh chóng và dễ dàng nhất, người nộp hồ sơ cần phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ bao gồm:
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất.
– Đối với những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ cho việc xây nhà ở để bán hoặc cho thuê kết hợp bán thì phải cung cấp cho cơ quan chức năng văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người dân đến trực tiếp Sở Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn để nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận hồ sơ và ghi giấy biên nhận cho chủ hồ sơ.
Đối với những xã thuộc miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian trả kết quả cấp phép hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 25 ngày.
– Đối với những trường hợp còn lại, thời gian ra quyết định cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 15 ngày.
