Dạ thưa Luật sư, tôi có ký kết với ông A hợp đồng đặt cọc về việc thuê nhà. Trong thỏa thuận có nói rõ đặt cọc 30% tổng số tiền. Còn phần còn lại sẽ thanh toán vào ngày giao nhận nhà. Đến ngày giao nhận nhà thì ông A không đến điểm hẹn để thực hiện nghĩa vụ và tôi có liên lạc nhưng không được. Trong trường hợp này tôi có thể yêu cầu khời kiện hủy bỏ hợp đồng đặt cọc với ông A không? Và tôi có phải bồi thường khi hủy bỏ hợp đồng không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc cũng như làm sáng tỏ vấn đề Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên.
Hợp đồng đặt cọc được lập ra với mục đích:
- Để đảm bảo giao kết một hợp đồng dân sự khác
- Để thực hiện một hợp đồng dân sự đã giao kết đúng với thỏa thuận.
Theo quy định của Bộ luật dân sự, hợp đồng đặt cọc cần được lập bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng chứng thực.
Hệ quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định
Do đó, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Khi đó, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2,3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Khi hủy hợp đồng đặt cọc, bên yêu cầu cần xác định những yêu cầu bồi thường hợp lý.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
- Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
- Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc..
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Trình tự thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc
Thành phần hồ sơ
- Đơn khởi kiện: mấu 23-DS Nghị quyết 012/2017/NQ-HĐTP;
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
- Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
Thủ tục thực hiện
Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý
- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
- Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Cơ sở pháp lý: Điều 191, Điều 195, 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
- Lập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
- Xác minh, thu thập chấp cứ
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
- Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.
Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai, chia thừa kế nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch thửa đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì?
- Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có vi phạm không?
- Hợp đồng mua bán căn hộ có cần công chứng hay không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối thực hiện tiếp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc và có thể phải chịu mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, trường hợp của bạn khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bạn có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đồng thời, số tiền đặt cọc 10 triệu đồng ban đầu sẽ thuộc về bạn là bên nhận đặt cọc.
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
