Di chúc không được bán nhà như thế nào?

17/10/2022 | 15:01 7 lượt xem Hương Giang

Di chúc là di nguyện của người để lại di sản thừa kế trước khi mất đi. Tuy nhiên, để di chúc có hiệu lực và được pháp luật công nhận thì cần phải đáp ứng một số điều kiện về nội dung và hình thức nhất định. Vậy theo quy định, Có được lập di chúc với điều kiện không được bán nhà? Di chúc không được bán nhà cần đáp ứng điều kiện gì để không bị vô hiệu? Làm thế nào để lập di chúc không được bán nhà hợp pháp năm 2022? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Di chúc là gì?

Theo quy định tại Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015: Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Như vậy, di chúc chính là ý chí của người để lại di sản, được pháp luật tôn trọng. Theo quy định trên thì chỉ khi người để lại di chúc chết thì di chúc mới có hiệu lực. Đồng thời, thời điểm người có tài sản chết thì Điều 611 Bộ luật Dân sự định nghĩa đây là thời điểm mở thừa kế.p

Có được lập di chúc với điều kiện không được bán nhà?

Sau khi người lập di chúc (người để lại tài sản) chết thì những người thừa kế theo di chúc sẽ được hưởng phần di sản thừa kế mà người lập di chúc để lại cho họ. Đối với tài sản là nhà đất thì người thừa kế sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Lúc này, căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người thừa kế là người sử dụng đất và “được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”. Các quyền này của người thừa kế (người sử dụng đất) sẽ không bị hạn chế bởi bất kỳ lý do gì trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, trường hợp nội dung di chúc có điều kiện không được bán nhà đất thì trên thực tế rất khó để kiểm soát việc người thừa kế có thực hiện theo đúng di chúc hay không. Bởi vì sau khi người lập di chúc mất đi sẽ không có yếu tố hay cơ chế nào ràng buộc việc người thừa kế phải thực hiện theo đúng điều kiện này cả. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên cũng không ghi nhận điều kiện không được bán nhà đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. 

Như vậy, việc lập di chúc có điều kiện không được bán nhà đất vừa không phù hợp theo quy định pháp luật vừa khó thực hiện được trên thực tế.

Di chúc không được bán nhà cần đáp ứng điều kiện gì để không bị vô hiệu?

4 điều kiện có hiệu lực của di chúc theo quy định của bộ luật dân sự 2015:

Người lập di chúc:

Người lập di chúc là người từ đủ 18 tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi có thể lập di chúc nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý. Sự đồng ý ở đây là sự đồng ý cho họ lập di chúc, còn về nội dung di chúc do chính người chưa thành niên đó quyết định.

Ý chí của người lập di chúc

Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép. Đây là điều kiện có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đánh giá di chúc có giá trị pháp lý hay không.

Điều kiện về nội dung của di chúc

Nội dung của di chúc chứa đựng toàn bộ những quyết định của người để lại di sản trong việc định đoạt sản của người lập di chúc sau khi chết. Di chúc là một giao dịch dân sụ, do vậy, di chúc cũng cần tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong đó có điều kiện về nội dung của di chúc. Cụ thể, nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Di chúc không được bán nhà
Di chúc không được bán nhà

Điều kiện về hình thức của di chúc

Về mặt hình thức, di chúc được thể hiện dưới một trong hai hình thức bao gồm: di chúc bằng văn bản và di chúc miệng. Bộ luật dân sự 2015 có quy định riêng về hình thức với di chúc của từng đối tượng lập di chúc đặc thù như sau:

Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực

Như vậy, đối với từng đối tượng và trường hợp cụ thể mà người lập di chúc cần lưu ý các điều kiện về hình thức để di chúc mình lập ra có hiệu lực pháp luật.

Làm thế nào để lập di chúc không được bán nhà hợp pháp năm 2022?

Một di chúc đáp ứng đủ các yếu tố nêu trên và có nội dung để lại nhà đất với điều kiện được ở nhưng không được bán thì có thể được thực hiện theo 02 cách sau:

+ Cách 1: Dùng căn nhà làm di sản dùng vào việc thờ cúng.

Theo khoản 3 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền “dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng”. Như vậy, pháp luật cho phép một người dùng phần tài sản của mình làm di sản thờ cúng.

Khoản 1 Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng”.

Như vậy, để ngăn chặn việc chuyển nhượng căn nhà, trong di chúc cần nêu rõ việc dùng căn nhà này để thờ cúng và giao cho người thừa kế quản lý. Theo đó, căn nhà là di sản dùng vào việc thờ cúng này không thể phân chia, người thừa kế được chỉ định quản lý căn nhà cũng không có quyền định đoạt. Nếu không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì căn nhà đó sẽ cho người khác quản lý để thờ cúng. Đây là một cách để ràng buộc người thừa kế không được chuyển nhượng tài sản.

+ Cách 2: Viết nguyện vọng không được chuyển nhượng căn nhà vào di chúc.

Theo khoản 4 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền “giao nghĩa vụ cho người thừa kế”. Như vậy, nghĩa vụ của người thừa kế được giao trong trường hợp này là không được chuyển nhượng căn nhà.

Về cách này thì sẽ rất khó để kiểm soát việc người thừa kế có thực hiện theo đúng ý nguyện của người để lại di sản. Bởi theo quy định của pháp luật, người thừa kế có quyền làm thủ tục để đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà họ được nhận theo di chúc. Khi đã trở thành chủ sở hữu căn nhà, họ sẽ có toàn quyền của sở hữu theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Việc bán hay không bán khối tài sản lúc này không chịu một yếu tố ràng buộc nào cả.

Do đó, để đảm bảo việc mua bán căn nhà là di sản không được diễn ra, trong di chúc cần nêu rõ nhà đất để lại sẽ được dùng vào việc thờ cúng và giao nhà đất này cho người thừa kế quản lý.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Di chúc không được bán nhà”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; chia đất thừa kế… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Thành phần hồ sơ công chứng di chúc không được bán nhà gồm giấy tờ gì?

Thành phần hồ sơ công chứng di chúc không được bán nhà gồm:
Hồ sơ công chứng di chúc gồm các giấy tờ sau:
Phiếu yêu cầu công chứng;
Dự thảo di chúc (nếu có);
Bản chính chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu;
Bản chính giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu tài sản phải đăng ký liên quan đến di chúc như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,…

Có được bán nhà đất khi đã lập di chúc cho con ?

Theo điều 188 Luật Đất đai 2013, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó bạn có quyền bán đất đã cho di chúc nếu đáp ứng các điều kiện trên.

Thời hạn công chứng di chúc không được bán nhà là bao lâu?

Thời hạn công chứng: 02 ngày làm việc, nếu nội dung di chúc phức tạp thì có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc.