Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có vi phạm không?

28/09/2022 | 14:08 26 lượt xem Hương Giang

Nhiều độc giả gửi thắc mắc đến cho luật sư về vấn đề Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải báo trước không? Trường hợp nào bên thuê được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn? Trách nhiệm của bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn năm 2022 như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm hợp đồng thuê nhà như sau:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Dựa vào quy định trên, hợp đồng thuê nhà được xác định là hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Trường hợp nào bên thuê được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

(1) Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

(2) Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

(3) Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

(4) Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp nêu trên. Tuy nhiên, bên thuê nhà cần phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu người thuê nhà tự ý chấm dứt hợp đồng không báo trước mà có gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho chủ nhà theo quy định pháp luật. 

Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có phải báo trước không?

Theo quy định, dù chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn vì lý do gì thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:

– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).

Trách nhiệm của bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn năm 2022

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

– Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, trường hợp của anh/chị do tình hình dịch bệnh và có dự định về quê làm ăn nên muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà mặc dù chưa hết thời hạn thuê nhà. Tuy nhiên, anh/chị không thuộc các trường hợp mà bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo quy định nêu trên. Do đó, anh/chị cần thỏa thuận với người cho thuê nhà và thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong khoảng thời gian hợp lý.

Quy định về việc bồi thường thiệt hại khi bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn năm 2022

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật phải chịu khoản phạt vi phạm theo quy định. Cụ thể như sau:

  1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
  2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
  3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Như vậy, nguyên tắc phạt vi phạm là do các bên thỏa thuận, việc thỏa thuận này đã được thể hiện trong hợp đồng do đó bạn chỉ phải thực hiện mức phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận thì có thể khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Về việc phải chịu bồi thường thiệt hại, căn cứ theo quy định tại Điều 13 và Điều 360 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 13. Bồi thường thiệt hại

Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ”.

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”.

Như vậy, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, gây ra thiệt hại cho bên cho thuê, thì bên thuê sẽ phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại xảy ra do hệ quả của hành động này. 

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn phải báo trước bao nhiêu ngày?

Theo quy định, khi muốn chấm dứt việc thuê nhà trước khi hợp đồng hết hạn thì bạn phải báo trước cho chủ nhà ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận khác.

Các bên giao kết hợp đồng thuê nhà bằng miệng có được không?

Theo quy định, khi giao kết hợp đồng thuê nhà phải do các bên thỏa thuận và được lập thành văn bản. Vì những giao dịch liên quan đến bất động sản rất phức tạp nên việc lập văn bản là điều cần thiết, để khi xảy ra tranh chấp thì còn có cơ sở để xử lý, giải quyết.

Hợp đồng thuê nhà có cần phải công chứng không?

Theo quy định, hợp đồng thuê nhà không cần phải công chứng. Tuy nhiên, các bên cũng có thể công chứng hợp đồng thuê nhà nếu có nhu cầu.