Khi nào công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho đất đai thì các bên cần phải lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ghi nhận các cam kết, thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận thì cần phải đáp ứng các điều kiện luật định và chứa đựng các nội dung cần có trong hợp đồng chuyển nhượng. Vậy cụ thể, Khi nào công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng không? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như thế nào? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định của Luật đất đai 2013 quy định về khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dịch sang tiếng Anh như sau: Land use right Transfer

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

(i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

(ii) Đất không có tranh chấp;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải đáp ứng được các điều kiện trên. Vậy Khi nào công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những nội dung cơ bản nào?

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các nội dung chính sau đây:

• Thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Họ tên, số CMND, địa chỉ liên lạc;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Thông tin loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
• Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng;
• Phương thức, thời hạn thanh toán;
• Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
• Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?…);
• Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
• Hiệu lực của hợp đồng.

Tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bạn có thể tham khảo và Tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây:

Khi nào công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản chất của hợp đồng cũng là sự thỏa thuận của các bên, thể hiện ý chí của các bên. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt và phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực và việc đăng ký là thủ tục hành chính.

Pháp luật sẽ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sai:

Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.

Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.

Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.

Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định nêu trên có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ về mặt hình thức đó là có công chứng hoặc chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng thực thì có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Bộ luật dân sự 2015. 

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự cũng có quy định trường hợp ngoại lệ như sau:

Theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ  trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong Hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng như biên lai thu tiền, thông tin chuyển khoản… thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực. Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai.

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
• Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực);
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
• Tờ khai đăng ký thuế;
• Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ (điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp